空き家を売却する場合に注意することとは?

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空き家を売却する場合に注意することとは?

『空き家をどうにかしなくては・・・。』
親からの相続で譲り受けた場合、住替えや転勤等の事情で自宅に住む必要がなくなった場合、行政から「特定空き家」に認定されてしまった場合、単に空き家といってもその「空き家」には様々な種類・ケースがあります。 また、それぞれの「空き家」のパターンで関連する法令や税法・特別控除、特例もありますし、処分の方法についても、取り壊し?リフォームして賃貸?それとも売却がいいの?と、これも様々な選択肢がケースバイケースであります。 このように、複雑な事情や問題がいくつもあり、立ち往生してしまう方が数多くいらっしゃいます。これが全国に空き家が増え続ける背景かと思います。

今回は、この中から自宅(マイホーム)に住む必要がなくなり「空き家」になったので、売却することになった場合の注意点を考えていきます。

過去に居住していたマイホームを売ったとき(参考:国税庁HP)

[平成28年4月1日現在法令等]
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。現に自分の住んでいるマイホームを売ることが、この特例を受けるための要件の一つになっています。しかし、過去に住んでいたマイホームを売った場合であっても、次の二つのいずれにも当てはまるときはこの特例 が受けられます。

  1. (1) 売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。
  2. (2) 自分が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。
    この期間を過ぎてから売った場合にはこの特例を受けることはできません。

尚、空き家を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていれば、税率の軽減措置が適用されます。

一般的には、この3,000万円の特別控除の特例から、空き家になってから3年以内に売却するのが良いと専門家からアドバイスを受けることが多いかと思います。
(※平成28年度税制改正により「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が制定され、一定の要件を満たせば、相続した空き家の譲渡に係る譲渡所得について3,000万円特別控除の適用を受けることができるようになりました。)

例えば、空き家でない戸建を3,000万円で売却したとして譲渡税がいくらかかるか考えてみます。買った金額が分からない場合は、取得費として売却価格の5%、つまり150万円を差し引くことができます。そして譲渡費用として仲介手数料や登記料が差し引けます。もしそこに約100万円かかったとして、残った金額に20%を掛けた金額が課税されます。この20%は長期譲渡の税率になり5年超所有した場合になります。(もし相続で受け取った戸建であれば被相続人が購入した取得日を引き継ぐことになりますので、長期譲渡になるケースが多いです。)

【譲渡所得の計算】
譲渡所得の金額 = 売却価格 - ( 取得費 + 譲渡費用 )

つまり通常、戸建を売却すると

売却価格
3,000万円-( 取得費150万円+譲渡費用100万円 )=譲渡所得2,750万円
譲渡所得
2,750万円×20%=譲渡税550万円

がかかります。
これが自宅の場合は

譲渡所得
2,750万円-特別控除3,000万円=▲250万円

とマイナスになりますので譲渡税は課税されません。ただ自宅というのは自分自身が居住の中心として住んでいることですので、単に住民票を移しただけでは自宅とみなされませんのでご注意ください。
これが平成28年4月以降、戸建の空き家の場合でも、条件が適用されると自宅の特例と同様に

譲渡所得
2,750万円-特別控除3,000万円=▲250万円

とマイナスになりますので譲渡税は課税されません。これはすごいことです。

しかし、この特例を受けるための適用要件が厳しいので、注意が必要です。
※上記所得税とは別に復興特別所得税として、所得税の2.1%相当額がかかります。
(詳しくは国税庁HP参照、各専門家までお尋ねください。)

※参考(国税庁HP)

特例を受けるための適用要件特例を受けるための適用要件
  1. (1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 (注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。 イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
  2. (2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。
  3. (3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  4. (4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. (5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
    (注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」をご覧ください。)。
  6. (6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
    特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
  1. (1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. (2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. (3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。 また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。 なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出してください。