相続税対策に有効なはずのアパートに空き家が増えている理由とは

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空き家活用
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皆さんは、『空き家』という言葉を聞くと、どんな建物を思い浮かべるでしょうか。

おそらく多くの方は、『築年数が古くて傷みがひどく、人が住むには適さない家』を想像するかと思います。

しかし、空き家の中にはそのような古い家だけでなく、新築未入居の賃貸アパートも含まれていることをご存知でしょうか。

今回は、新築の賃貸アパートが空き家となってしまう理由についてお話します。


新築の賃貸アパートが空き家となる理由1 相続税対策による物件の供給過多


空き家となった新築アパートのイメージ


賃貸アパートが空き家となる1つ目の理由は、相続税対策による物件の供給過多です。

親や祖父母などから資産を受け継ぐと、相続税を納めなくてはいけません。

相続税は、受け継いだ資産の額から基礎控除額を差し引いた金額によって決まりますが、20151月に制度が改正されたことで基礎控除額が減額されました。

以下に、改正後の相続税がどれだけ増税するのかまとめてみました。

 

・改正前の基礎控除額…5,000万円

・改正前の基礎控除非課税対象の計算式…5,000万円+(相続人数×1,000万円)

 

・改正後の基礎控除額…3,000万円

・改正後の基礎控除非課税対象の計算式…3,000万円+(相続人数×600万円)

 

上記のように、基礎控除額が減額されたということは、納める相続税の額が高くなるため、これまで以上に税金の負担が大きくなります。

そこで、相続税対策として注目されたのが、賃貸物件の建築です。


家を相続するイメージ

 

不動産を所有している場合、株や現金で相続するケースと異なり、不動産評価額によって税額が異なります。

また、土地を所有している場合は、更地にしておくより賃貸アパートを建てることで不動産評価額を下げることができます。

特に、20155月に空家対策特別措置法が完全施行されてからは、特定空き家に認定される可能性がある住宅を取り壊して、賃貸アパートを建てて税金対策を行うケースも増えました。

 

しかしこの方法は、相続税と空家対策特別措置法の2つの観点から増税の負担を軽減する方法として有効ですが、それを目的に建てられた賃貸アパートが多すぎるという問題があります。


新築の賃貸アパートが空き家となる理由2 人口と世帯数の減少


賃貸アパートが空き家となる2つ目の理由は、人口と世帯数の減少です。

現在の日本は、人口減少や世帯数の減少に伴い住宅需要が下がり、空き家が増えています。

国が5年ごとに実施している国勢調査でも、2015年は統計開始以降初めて人口が減少に転じたと大きく報道されました。

5年前と比べて94.7万人が減少。1年で約20万人が減少しています。

 

参考資料:総務省 平成27年国勢調査 人口速報集計結果要約

 

そして、人口や世帯数が減るということは、住宅需要も下がります。

国土交通省が発表した資料によると、2016年に全国で建てられた住宅のうち、賃貸アパートやマンションの建築戸数は418,543戸でした。

 

参考資料:国土交通省 建築着工統計調査報告 平成28年計

 

この数字は前年より10.5%も増加していて、さらに5年連続で増加しているとの結果も出ています。

しかし、上記の戸数全てが満室となっているわけではありません。

中には完成から数ヶ月が経過しても、未入居のままとなっている賃貸アパートもあります。

先ほど、相続税対策として賃貸アパートを建てることが有効だとご紹介しましたが、やはり人口密度によって物件の需要が高い地域とそうでない地域があります。

それをきちんと見極めず、むやみに賃貸アパートを建てることは、相続税対策としてあまり効果的とは言えません。

 

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空き家が増える郊外の住宅地


まとめ


空家対策特別措置法と相続税の2つの観点から、あちらこちらで建築が進む賃貸アパートですが、新築未入居のままになってしまっては何の意味もありません。

相続税の増税を抑えるために、今後賃貸アパートを建てることをご検討されている方は、今回ご紹介した点についてよく考えましょう。