家の売却査定はどこを見る?空き家の査定を少しでも良くするには

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空き家の査定について



「住み慣れてるけど...売ります。」

そんな住み慣れた家を手放すという決断をされた方は、売却査定を行うことから始めましょう!


これは空き家を売る時も同じで、本格的な売却活動を行う前に「この家○○万円なら売れる!」と相場を知ることが大切です。

また、売却査定を行うにしても、どの不動産会社に頼んでも良いとは限りません。

こんな査定価格はおかしい!となってしまわないように、家の売却査定はしっかりとした不動産会社さんに頼みましょう。

では、家の売却査定を行うには、どういったポイントがあるのでしょうか。

 

家の売却査定のポイント1 不動産会社の得意分野を把握しよう


人がそれぞれ得意分野を持っているように、不動産会社にも会社ごとの得意分野があります。

例えば、一戸建ての売買を得意とする会社もあれば、マンションの売買を得意とする会社もあります。

また、空き家の取引に強い会社もありますので、まずは売ろうとしている物件の取引をよく行っている不動産会社を探しましょう。

そしていくつかピックアップしたら、それぞれの会社に売却査定依頼を出します。

この時のポイントとしては、依頼する会社は多すぎても少なすぎてもいけないということです。


なぜなら、12社だけでは相場の比較材料として足りません。

1社だけの査定額で「査定額が少ない!」

となってしまってテンション下がりたくないですよね。


かといって10社近くもお願いすると、今度は情報が多すぎて

「…」となってどこに仲介を依頼するか迷ってしまいます。


そのため、家の売却査定は少なくて3社、多くても5社くらいにしておくと、各社が出した相場を比較しやすく仲介の依頼先も決めやすいですよ。

 

家の売却査定のポイント2 実際に物件を見てもらう


家の売却査定は、物件の所在地や築年数・面積などのデータだけで判定する簡易査定と、実際に不動産会社の担当者が物件を見て判定する訪問査定の2種類があります。


簡易査定の目的は、似たような物件がどのくらいの相場で取引されているのかを知ることと、仲介を依頼する不動産会社を絞り込むことです。

簡単にいうと家がどれぐらいの金額で売れるのか、ふんわり把握するために行います。


一方、訪問査定は不動産会社の担当者に来てもらい、実際に物件を見てもらった上で判定するため、よりリアルな査定結果を得ることができます。

つまり、家がどのぐらいで売れるのか、この時点でわかります


訪問査定は、文字や数字だけのデータでは見えないプラス要因やマイナス要因も含めて判定してもらうため、より詳しい査定結果が欲しい方におすすめです。


特に空き家を売却する場合は、自分で気づかない部分に思わぬ傷みや不具合が起きている可能性もありますので、それを踏まえたうえで判定をしてもらうことは大切です。


ただ、訪問査定をお願いするから簡易査定はいらないというわけではありません。

訪問査定はあくまでチェックをした物件の査定結果しか出ないため、相場勘を養うには情報が不足しています。

まずは簡易査定で相場勘を掴み力を付けた後、「これだー!」と思える会社を決め、訪問査定でよりリアルな査定結果を得ると良いでしょう。


家の売却査定のポイント3 一戸建ての査定はここを見ている


一戸建ての場合、売却査定は家(建物)と土地のそれぞれがチェック対象となります。


まず建物は、建材・柱や梁などの基礎・屋根や外壁など外側の部分と、内装設備・間取りなど内側の部分が査定項目対象となります。


そして新築した時の価値を基準にして、各部分の傷み具合がどの程度進んでいるかを確認し、現在の価値を判定します。

この時、どこかリフォームをして古いものから新しいものへと変えている場合や、必要な修繕を行ったことが確認できた場合は、本来の現状の価値より良い判定をされる可能性があります。

例えば空き家でも、風通しや通水・掃除を定期的に行っていて傷みが少ない場合は、全く手入れがされていない空き家と比べると査定価格がアップしやすいでしょう。


そして土地は、建物と違って経年劣化する箇所がないため、広さや住環境などを基準に売却査定が行われます。

駅やバス停など最寄りの公共交通機関からの所要時間、周辺にある商業施設や公共施設の有無、家の目の前を通る道路の幅など、様々な点を確認します。


そして最終的に、建物・土地それぞれの評価を合わせて、その地域で似たような事例の物件のニーズがどの程度あるのかも加味したものが査定結果となります。

 

家の売却査定のポイント番外編 空き家の売却は特別控除を利用する


家を売却する場合、家を購入した時の金額より売った時の価格が上回って利益が出た場合、譲渡所得税という税金を国に納めなくてはいけません。


利益出た!と思ったら待ち構えている税金。

しかし国民としての義務は果たさないといけません…!


ですが、空き家の場合、以下のような一定の条件を満たすと利益(譲渡所得)から3000万円を控除する特例を適用することができます。


特例適用の条件


・売却する空き家が相続によって取得したものである。

・前にその家を所有していた人(両親や祖父母など)が、居住用として使っていた。

・新耐震基準を満たしている、または耐震リフォームが済んでいる。

・相続をした日を起点とし、そこから3年経過した年の1231日までに売却が完了していること。

(例:2016101日に相続をしたら、20191231日までに売却を完了させる。)

 

この特例措置の有効期限は20191231日なので、相続から3年が経過していなくてもこの期限までに家の売却を完了させることも必須条件です。

2017年・2018年に空き家を相続した方は、くれぐれもご注意ください。

 

まとめ


空き家の売却査定は、通常の家の売却と同じような項目をチェックしながら進めていきます。

少しでも良い査定結果にしたい方は、今回ご紹介したポイントをぜひ押さえておくと良いでしょう!