空き家売却で損をしないために知っておくべき譲渡所得の計算方法

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空き家売却で損をしない為に


もう誰も住むことがなく、他に活用する予定がない空き家は、売却した方が身軽になって楽ですよね。

そんな空き家売却を行うと、いくらかの売却代金を得ることができます。この代金を譲渡所得といいます。

通常、譲渡所得は家を買った時の金額より安くなりますが、稀に家を購入した時の金額より高くなることがあります。

しかしこの時、「やった!買った時より高く売れた!」と単純に喜んではいけません。

空き家売却でも、通常の家の売却と同じように、譲渡所得に応じて決められた税金を納めなくてはいけないからです。

今回は、空き家売却と譲渡所得の関係性についてお話します。

 

空き家売却で納める譲渡所得税の計算方法


空き家売却をして売却代金を得たら、まずはその中からいくら税金として納めなくてはいけないか計算しますが、その計算方法は以下の通りです。

 

譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

 

しかし、この計算方法を見ただけでは「譲渡価額?取得費?譲渡費用?一体何のこと?」と、解らない人も多いでしょう。

まず、譲渡価額は土地や建物など不動産物件を売った時の代金のことです。

なぜ譲渡価格ではなく譲渡価額なのかというと、この2つの言葉には以下のような違いがあるからなんです。

 

価格…売主と買主が合意して決めた金額。

   他人の評価に関係なく、売主が主観的に決めた金額のこと。

 

価額…商品の本来の値打ち相当の金額。

   例えば、売主が5,000万円で家を売りたいと言っても、実際は3,500万円の価値しかなければ3,500万円で売り出す。

 

また、取得費は売り出した不動産物件を購入した時にかかった費用のことです。

ちなみに、購入後にリフォームを行った場合はその費用も含まれますし、家(建物)なら減価償却費を差し引きます。

そして譲渡費用が、不動産物件を売り出すためにかかった費用で、簡単に言えば経費のようなものです。

この取得費と譲渡費用を足して譲渡価額から差し引き、さらに特別控除額も差し引いた金額に規定の税率をかけた金額が譲渡取得税となるのです。


 

空き家売却前に要確認 譲渡所得税と物件の所有年数の関係性


ところで、先ほど紹介した譲渡所得税の計算方法ですが、実は物件の所有年数によって以下のように税率が変わるんですよ。

()内は計算方法です。

 

物件の所有年数が5年超…長期譲渡所得(譲渡所得金額×20)

物件の所有年数が5年以下…短期譲渡所得(譲渡所得金額×39)

 

こうして見ると、5年を超えるか超えないかで19%も税率が変わることにびっくりしますね。

ただし、空き家売却では家を購入した時期や価格が判らず、正確な取得費が計算できないことも珍しくありません。

今空き家を持っている人の中には、「この家、うちのおじいちゃんが買ったと聞いているけど、いつ頃買ったのか、いくらで買ったのか全く判らないんだよね」という方はいませんか?

そんな時は、譲渡価額の5%を取得費として計算できるので、空き家売却の際は所有期間と買った当時の価格をぜひチェックしましょう。

詳しくは、国税庁の長期譲渡所得の税額の計算のページをご覧ください。


 

空き家売却前にもう一つ確認!譲渡所得に関する控除の特例


ここまで、空き家売却では譲渡所得税を納めなくてはいけないことと、その税額は空き家の所有年数によって税率が変わることをお話しました。

納税は国民の3大義務の一つですが、せっかく空き家を売って少し懐が潤うかと思ったのに、税金でごっそり持っていかれるのは嫌ですよね。

1,000円や2,000円くらいの金額であればまだしも、何十万円や何百万円単位で納める譲渡所得税は、やっぱり負担が大きいです。

 

ここでぜひ注目してほしいのが、3,000万円の特別控除です。

これは、相続によって空き家を取得した人が売る時、条件を満たすと最大で3,000万円の譲渡所得を控除することができる特例制度なのです。

先ほど紹介した計算方法の中に特別控除とありましたが、それがこの特例制度にあたります。

特例と言っても、言葉だけではどれくらい得になるのかちょっと判りにくいですよね。

ということで、以下の例で計算してみました。

 

譲渡価額3,000万円(うち建物価格は1,500万円)、取得費150万円、譲渡費用150万円、空き家の所有期間10

 

3,000万円の特別控除を利用した場合

3,000万円-(150万円+150万円)3,000万円=-300万円

 

不動産を売る場合、よほど地価や資産価値が高い物件でない限り、譲渡所得金額が3,000万円を超えることはそうそうありません。

ということは、譲渡所得が3,000万円以下+条件に当てはまる人がこの特例制度を使うと、譲渡所得税がかからずに済むのです!

本来は、何十万円や何百万円と納めなくてはいけなかった税金が0円になるというのは、とっても嬉しい情報ではないでしょうか。

 

ただし、この特例制度が使えるのは20191231日までと決まっています。

この期限を迎えた後、特例制度が延長されるかどうかは今のところ判らないので、空き家売却を考えている人は早めに行動することをおすすめします。

 


まとめ


空き家売却は手間がかかるため、「そんな手間をかけるくらいなら売らない」という人もいます。

ですが、手間をかけた分、この特例制度を利用して上手く税金を控除できれば、いずれ「あの時行動して良かった」と思えるはずです。

制度の有効期限も決まっているので、ぜひ今のうちにチェックしてくださいね。