空き家解体後の更地を農地に転用することは可能?メリットや注意点は?

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空き家解体後に農地へ転用した土地


以前、空き家を解体して更地にすると固定資産税が最大で6倍になるという話をしました。

 

関連記事:固定資産税6倍の恐れも!空き家の固定資産税について3大NG

 

更地にすると固定資産税が高くなるけど、このまま誰も住む予定がない空き家をずっと放置すると、いつか特定空き家に認定されて結局高い税金を納めることになるかもしれません。

 

しかし、更地を農地に転用すると税金が高くならずに済むんですよ!

 

今回は、空き家解体後の更地を農地として転用することについてご紹介します。


空き家解体後の更地を農地に転用することができる!?


一般的に農地というと、野菜や果物などの農作物を作るための畑をイメージする人が多いでしょう。

実際、農地法という法律でも「農地とは耕作の目的に供される土地」と定義づけられています。

簡単に説明すると、畑を耕して肥料を与え作物を育てている土地は農地とみなされます。

一方、空き家が建っている土地は農地ではありません。

しかし、きちんとした手続きを行えば空き家解体後の更地を農地に転用することができるケースがあるんですよ。


空き家解体後の更地を農地に転用するメリット


「空き家を解体した後の更地を農地に転用することができるのは分かったけど、それにはどんなメリットがあるの?」と気になる人もいるでしょう。

実は、農地は更地より固定資産税が安くなるケースが多い点がメリットなんです!

 

更地の場合、土地の評価額×税率1.4%で固定資産税が決まります。

一方農地は、分類される区域によって税額の計算方法が変わるため、空き家解体後の更地にかかる税金よりも安く済むことが多いんです。

なお、農地の分類区域とそれぞれの固定資産税の計算方法は以下の通りです。

 

一般農地・生産緑地地区内農地

(1)土地の評価額×1.4

(2)前年度の課税標準額×負担調整率×1.4%

   ※(1)(2)のどちらか金額が少ない方を固定資産税とする。

 

一般市街化区域農地

(1)土地の評価額×1/3×1.4%

(2)前年度の課税標準額×負担調整率×1.4%

   (1)(2)のどちらか金額が少ない方を固定資産税とする。

 

特定市街化区域農地の固定資産税

(1)土地の評価額×1/3×軽減率×1.4%

(2)(前年度の課税標準額+今年度の評価額×1/3×5%)×1.4%

   (1)(2)のどちらか金額が少ない方を固定資産税とする。

 

ちなみに上記の式に出てきた負担調整率ですが、固定資産税があまりにも高くなりすぎないように税金の負担を調整するためのものです。

 

空き家解体後の更地を農地に転用することで、高い税金を払わずに済むのは嬉しいですね。


空き家解体後の更地を農地として認めてもらうためのポイント


ところで、空き家解体後の更地を農地に変えたと認めてもらうには、その土地を誰が見ても農地だと判断できるようにしておかなければいけません。

農地と判断されるためには、更地を耕して農業が行える状態(現況農地)にすることが重要です。

ただし、耕すといっても家庭菜園程度のサイズだったり、木を植えただけだったりする状態は現況農地と見なされません。

また、空き家の一部を残して解体し更地の大部分を耕したとしても、同じ敷地に家と畑がある以上は現況農地ではないと見なされる可能性があります。

そうならないためにも、空き家は敷地全体をしっかりと耕しましょう。


空き家解体後の更地を農地に転用する際の注意点は?


固定資産税が安く済む点が嬉しい空き家解体後の更地の農地転用ですが、その際には注意しなくてはいけない点もあります。

 

・地目変更を行う

登記簿には「ここの土地はこの用途で使います」という目的(地目)が記録されています。

先ほど、空き家解体後の更地を農地と認めてもらうためには現況農地にすることがポイントだと述べました。

しかし、元々空き家が建っていた土地は宅地として登記されていますから、農地に転用したらそれに沿った地目へ変更しなくてはいけません。

このことは不動産登記法でも定められていて、変更した日から1ヶ月以内に変更登記の申請をしないと罰金が科せられてしまいます!

1ヶ月はあっという間に過ぎるので、うっかり忘れていた…なんてことにならないようにスケジュール管理をしっかり確認してくださいね。

 

・地域の農家さんたちと協力する

空き家解体後の更地を農地にするということは、これからそこで農業を行うことを意味します。

その際、既に同じ地域で農業を営んでいる農家さんたちがいると、共同の農業用水路が引かれていたり作業場が造られていることがありますが、それを無断で使うことはできません。

他にも、地域の農家さんたちで決めたルールなどもありますので、それを知らずに勝手に農業を始めてしまうとトラブルになる可能性もあります。

農業は地域全体が協力して行う産業なので、無用なトラブルを避けるためには、農業を始める前に必ず地域の農家さんたちの理解と協力を得ましょう。


まとめ


空き家解体後の更地を農地にすることは、固定資産税の負担が減るメリットがあるものの、個人で手続きを行うにはなかなか難しいものです。

その点、不動産会社に相談すると農地転用に関する疑問点を解決しやすく、手続きもスムーズに行うことができます。

全国空き家管理ナビでは、空き家解体後の更地を農地に転用したいと考える人の相談を受け付けている不動産会社を検索することができますよ。

現在空き家を所有していて、解体後に農地へ転用することを検討している人は、ぜひ全国空き家管理ナビで不動産会社を検索してご相談ください!