土地を所有している際に、とても役に立つ特例措置があります。
上物（建物）を建設すると固定資産税と都市計画税が軽減される制度適用です。
土地の所有者にはよく知られており、税金の軽減措置のために建築物を建て、保持する方も多いです。
これまではどのような建築物であっても、上物と認められれば軽減税率の対象となりました。
特別措置法の適用によってこの前提が変わっています。
01空き家対策特別措置法とは？
空き家対策特別措置法とは、空き家の処分を後押しするための法律です。実際はその建物に誰も居住しておらず、劣化などで周辺環境の悪化を引き起こしている上物があります。
これまでは建物を壊すと固定資産税と都市計画税の軽減が受けられなくなるため、解体する意思のない所有者に対し国や自治体は何もできませんでした。
前提として所有者のいる土地は建物は私有地であり、周辺環境の悪化の原因であることが確実でも介入権はありません。
対策として平成26年に国が制定したものが「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家等対策特別措置法）」です。
この法律では、以下の内容が定められています。
空き家の特別措置法で定められている内容
空き家の特別措置法には、以下の内容が定められています。| 空き家の実態調査 | 行政は空き家の実態調査を進めることができます |
|---|---|
| 空き家の所有者へ 適切な管理の指導 |
行政は空き家の管理において、所有者に指導することができます |
| 空き家の跡地における 活用促進 |
行政は跡地活用について活用促進のアドバイスをすることができます |
| 特定空き家の指定 | 行政の権限で特定空き家の指定をすることができます |
| 特定空き家に対する 助言・指導・命令 |
特定空き家について助言・指導・命令ができます |
| 特定空き家に対する 罰金・行政代執行 |
助言や指導をしても状況の変わらない |
特定空き家とは
ここで気になるのは、特定空き家という言葉です。どのような定義になるのでしょうか。まず特別措置法では空き家の定義を、「1年間を通して人の出入りや、水道・電気・ガスの使用状況から空き家と定義できる状態の上物」が対象としています。
この空き家のうち、放置しておくと周辺環境の悪化など影響が大きいものを特定空き家として定義しています。
特定空き家として認定される目安として、3つのリスクがあります。
倒壊のリスクがある
建物に倒壊のリスクがある場合です。建物自体のリスクに加え、屋根の瓦や窓ガラスなどが通行者に怪我をさせてしまう恐れもあります。
2階から一部分が落下するだけでも、通行者の当たり所によっては重大な事故を起こします。
管理されずに景観を阻害している
雑草や樹木が道にはみ出したり、建物自体が老朽化しているケースは特定空き家の対象になります。上物自体に問題は無くても、敷地内にゴミが散乱している場合も指摘の可能性が高いです。
ゴミの散乱は治安の結果だけではなく、可燃性ゴミから火災のリスクや、虫害リスクも考えられます。
倒壊しないから大丈夫だろう、ではないことにも注意しましょう。
令和2年の調査で特定空き家に認定されたのは全国で約3万件とされました。
このうち約半数が助言・指導を受けますが、それでも対策を打たない場合、行政代執行が行われます。
特別措置法の行政代執行とは
行政代執行は行政が所有者の同意を得ず上物を解体します。令和2年の調査で行政代執行されたのは196件ありました。
この費用は全額所有者に請求され、支払を拒んでも口座から引き落とされる強制徴収が行われます。
特別措置法により建物が壊されるとどうなるのか
空き家の特別措置法により建物が壊されると、当該土地に上物が無いことになり、軽減されていた固定資産税と都市計画税の軽減対象から外れます。固定資産税は3年に1回評価替えがされるため、上物を解体した次回の評価替えから6倍になるリスクもあると認識しておきましょう。
固定資産税と同様、毎年5月に請求されるのが都市計画税です。
こちらが上物があると1/3が軽減されるため、行政代執行により上物が撤去されると課税額が3倍になります。
行政代執行は費用が全額請求されるほか、税金の軽減税率が元に戻るリスクがあります。
02空き家を所有している場合は特別措置法を理解する
土地の所有者にとって空き家の特別措置法は、自身の不動産運用に大きな影響を与える法律です。特に期せずして空き家になっている方は、何をすればリスクを回避できるのか、今一度確認するようにしましょう。
ひとつ注意なのは、上記の特定空き家の条件はあくまで一般論です。
所有者の視点では周囲の景観を悪化させていない、倒壊のリスクが無いと判断していても、代執行の基準とするのはあくまで自治体であり、自治体の委託した専門家の判断です。
自分で大丈夫と勝手に判断して、特別措置法に設けられている助言や指導を無視することだけでは絶対に避けましょう。
解体費用が捻出できない場合は、その旨をしっかりと先方に伝えることで、リスクを回避することができます。
