現在の日本では、高齢者の増加や地方の過疎化などにより、空き家が急激なスピードで増えています。
ニュースなどで取り上げられることも多く、ご存じの方も多いでしょう。
しかし、「そもそも空き家とはどんなものか」を説明できる方は少ないものです。
今回の記事では、客観的な判断を下すための空き家の判断方法や、「空き家」と「特定空き家」との違いについてご説明します。

そもそも「空き家」とは

そもそも空き家とは、居住などの利用がなされていない建築物のことを指します。
全国でこういった空き家が増加し、そして空き家の安全性や衛生的ななどの問題を解決するため、平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家対策特別措置法）」が成立しました。
管理がおこなわれていない空き家は、不法投棄の温床になったり、老朽化によって倒壊したりなどの危険性があります。
それまでは、空き家問題に関する明確な法律がなく、それぞれの地方自治体が条例を定めるなどして対策するしかありませんでした。
この空き家対策特別措置法が施行されたことで、地方自治体には強い権限が与えられるようになっています。
また、管理がされていない空き家の場合、自治体による敷地内への立ち入り調査をおこなえる他、所有者の確認をするために戸籍や住民票、固定資産課税台帳などの個人情報を利用でき、水道や電気などのインフラ情報を請求できるようになり、所有者の情報を取得しやすくなりました。
この法律により、空き家と判定される基準として、「1年以上住んでいない、または利用されていない家」を空き家と定義しています。
具体的な判断基準として、

●人の出入りの有無
●水道、電気、ガス使用状況ないしそれらが使用可能な状態にあるか
●物件が適切に管理されているか
●物件の登記記録、所有者の住民票の内容
●所有者の利用実績

などがあげられます。
詳しくは、次の項目で解説します。

客観的な判断を下すための「空き家の判断方法」とは

前述したように、空き家と判定される基準は、1年間住んでいない、または利用されていない家であると定められています。
しかしそれだけでは客観的な判定は下せないため、国は具体的に下記6つの判断方法を設けております。

現地調査とあわせて、1年間利用されていない住宅と判断されれば、空き家と判定されてしまいます。
くわえて、管理が疎かになっている場合には「特定空き家」と判定され、地方自治体による執行を受けてしまう可能性もあります。

①住宅の用途

空き家は、住宅・土地統計調査において、大きく4つに分類されています。
現在利用されていない住宅の用途に関しては、賃貸物件や売却物件、別荘などの二次住宅用であれば、特に問題となりません。
しかし、とくに用途がない住宅の場合は、適切な管理がおこなわれていないことも多いため、注意を要すると判断されることがあります。

＜空き家の用途分類について＞

●賃貸用の住宅
新築か中古かに関わらず、賃貸のために空き家になっている住宅のことです。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査特別集計」によると、空き家全体の50.9％の割合を占めています。

●売却用の住宅
新築か中古かに関わらず、売却のために空き家になっている住宅のことです。
同集計によると、空き家全体の3.5％の割合を占めています。

●二次的住宅
週末や休暇のときに避暑や避寒などを目的として使われる別荘や、普段住んでいる住宅とは別に寝泊りなどをする、普段は人が住んでいない住宅のことです。
同集計によると、空き家全体の4.5％の割合を占めています。

●その他の住宅
賃貸用の住宅や売却用の住宅、二次的住宅以外の人が住んでいない住宅のことです。
入院や転勤など、なんらかの理由によって長期不在になっている住宅や、取り壊す予定のある住宅を指します。
同集計によると、空き家全体の41.1%の割合を占めています。
近年、もっとも増加傾向にある種類です。

②人の出入りの有無

人の出入りの有無については、住宅が利用されているかどうかが重要です。

③水道、電気、ガス使用状況

人の出入りの有無と同様、水道、電気、ガス使用状況は、住宅が利用されているかが大きなポイントです。
インフラが使用されていない場合には、適切な管理がおこなわれておらず、放棄されていると判断されることがあります。

④物件の登記記録、所有者の住民票の内容

不動産登記は、住宅や土地の所有権を管理するために必要なものです。
所有者が変更されたり、所有者の住所が変わったりしたときには、登記記録も変更する必要があります。
あわせて住民票も確認され、データに不備がある場合には、空き家と判定されやすくなります。

⑤適切な管理がおこなわれているか

住宅や土地が安全面・衛生面上において、問題ない水準であるかが重視されます。
この項目は「特定空き家」と判断される基準にも直接影響するので、とくに注意が必要です。
現在、管理が徹底されていないのであれば、すぐにでも改善したほうが良いでしょう。

⑥所有者の主張

地方自治体は、住宅の所有者からのヒアリングもおこないます。
住宅の利用状況を主張することも重要ですので、住宅を利用しているのであれば、そのことを主張しましょう。
しかし、立ち入り調査もおこなわれるため、虚偽の主張をすることは避けなければなりません。

「空き家」と「特定空き家」との違いとは

空き家の判断方法については前述のとおりですが、空き家を所有している方にとって気をつけなければならないのは、「特定空き家認定」です。
これに認定されてしまうと、空き家対策特別措置法により、行政指導や強制介入が可能になりました。
建物の安全性が低い場合は修繕工事が必要となり、倒壊の危険性から解体しようと思っても、その費用相場は木造でも約120万円です。
収益を生まない建物に高額な費用をかけるのは、大きな負担となるでしょう。
では、特定空き家に認定される空き家の条件をみていきます。

特定空き家に認定される条件

●倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
●著しく衛生上有害となるおそれのある状態
●適切な管理がおこなわれていないことにより著しく景観を損なっている状態
●その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記の条件から、最低限の管理が必要だということがわかります。
庭があるようであれば最低でも月に1度はお手入れなどをおこない、ゴミなどを放置されないための対策などします。
また、掃除と換気をおこない維持するという方法が、特定空き家に認定されないためには効果的です。
ご自身でできるのが望ましいですが、難しい場合は「空き家管理サービス」などで、代行を依頼するという方法もあります。

まとめ

空き家対策特別措置法が定められたことにより、空き家管理の重要度が高まっています。
空き家の判断方法には、客観的な判断を下すため6つの判断方法が定められています。
特定空き家に認定されると、行政指導など地方自治体による執行を受けることになってしまうため、適切な管理をおこなう必要があります。
ご自身での管理が難しい場合には、代行業者に依頼することをおすすめします。
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