空き家を所有していて、その管理の手間や費用にお悩みの方は少なくないのではないでしょうか。
また、空き家を放置すると空き家の資産価値が下がり、近隣の迷惑となるなど多くの問題を引き起こしてしまいます。
空き家を有効活用すればこれらの問題を回避し、管理の手間や費用を削減するだけでなく、収益を得ることも可能です。
今回の記事では、収益に結び付く空き家の有効活用について、建物ごと活用する場合、土地活用、売却などの方法をご紹介いたします。

空き家の有効活用法①　建物ごと活用する場合は賃貸物件や民泊などに！

はじめに、空き家をそのまま、もしくはリフォーム・リノベーションをして建物ごと活用する方法について見ていきましょう。
この方法では、賃貸物件として人に貸すのが最も一般的な利用方法でしょう。
空き家を賃貸活用する際の選択肢には、居住用、店舗用、収納スペース用などがあります。
居住用とする場合には、そのまま戸建てあるいはマンションやアパートの一室として賃貸することもできますが、そのほかにも様々な形態で貸し出すことが可能です。
たとえば、近年注目を集めている空き家の賃貸活用法として借主負担型DIYがあります。
この方法では、物件の所有者ではなく、借り主の自己負担によりリフォーム・リノベーションをおこないます。
借り主にとっては原状回復義務を課されない上、物件を自分好みにリフォームできますし、物件の所有者にとってはリフォーム・リノベーション費用をかけずに、物件がリフォームされて戻ってくることになります。
また、シェアハウスも空き家の活用法として話題となりつつあります。
シェアハウスでは、1つの物件を共有スペースと個室とに分けて、複数世帯が入居します。
複数の世帯が1つの物件を共有するため、入居者側からすると賃料が相場に比べて安めである場合が多く、所有者側からすると満室の場合には月の賃料収入の総額が多くなるという利点があります。
所有している物件が地方の古民家であるならば、地方移住希望者の地方生活体験期間中に短期で貸し出すお試し移住用住宅として活用することもできます。
借り主が物件を気に入れば、短期契約終了後に長期契約に延長、もしくは売却することもできます。
空き家が都市部にある場合は、トランクルームとして賃貸することもできます。
トランクルームは居住空間ではないため、日当たりや面積などの条件に左右されず、また大規模なリフォーム・リノベーションをする必要もないため初期費用を抑えられます。
これらの居住用賃貸物件は一度契約を結べば、契約期間中は安定した家賃収入を見込めることが大きなメリットです。
また、立地などの条件が向いていて、収益性が見込める場合には、店舗用賃貸や民泊として経営するのも選択肢の一つです。

空き家の有効活用法②　土地活用するならアパート・マンションや駐車場など

次にご紹介するのは、空き家を解体して土地活用する方法です。
家屋の老朽化が進んでいて大規模なリノベーションが必要な場合や、戸建て物件の賃貸需要が見込めない場合、建て替えにより収益を期待できる場合などは、土地活用を検討してみましょう。
土地活用の中でも一般的なのが、アパートやマンション、貸店舗の経営です。
メリットとしては定期的な家賃収入を見込めることに加え、税金対策や死亡時の保険金でアパートローンが返済される「団体信用生命保険」に加入できることが挙げられます。
ただし、建築費がかかるため、立地条件などをもとに収益性が見込めるかを十分に検討する必要があります。
駅近の住宅地であればアパートやマンション、にぎやかな商業地区であれば貸店舗など立地条件によって収益性が見込める形態も異なります。
居住用賃貸や貸店舗での収益は見込めなくても、駐車場の需要があるエリアであれば、月極駐車場やコインパーキングを経営することもできます。
初期費用が比較的少なくて済みますし、コインパーキングであれば、専門業者に土地を貸し、運営を任せる形態が多いため、管理に煩わされることなく安定した収入が期待できます。
ただし、家屋を撤去することで住宅用地の軽減措置を受けられなくなるため、税金負担が大きくなることに注意しましょう。
これらの活用法の需要が見込めない郊外や地方では、太陽光発電用地や資材置き場として活用することも可能です。
いずれの活用法を選ぶにしても、空き家を解体後、土地活用する場合に注意しておきたいポイントがあります。
まず、その土地に最適の活用方法を選択するには、経営や法律、建築関係の専門知識をもとに総合的な判断を下すことが必要です。
このため、土地活用を専門とする複数の業者に相談し、それぞれの活用プランを比較した上で、信頼できる業者を選びましょう。
また自治体によっては、空き家の除去費用に対する補助金制度を利用できる場合がありますので、空き家のある自治体の制度について調べておくとよいでしょう。

空き家の有効活用法③　売却する場合は早めの決断で税金の控除を受けよう

最後にご紹介する空き家の活用方法は売却です。
上記でご紹介した活用方法では収益が見込めず、空き家の管理に費用や手間をかけたくない場合には、売却を検討してみましょう。
ただし、一度手放すと取り戻すことは困難であるため、売却する場合は熟慮して納得した上での決断をおすすめします。
売却方法にも中古住宅として売却するのか、または家屋の除去を前提とした古家付き土地として売却するのかなどの選択肢があります。
さらに家屋を除去するタイミングも、売却前または売却決定後、さらに古家付きで売却して購入者が除去するケースなどがあります。
日本では中古住宅の人気がさほど高くなく、条件次第でなかなか買い手がつかないケースや、家屋の劣化が売却後に判明してトラブルに発展するケースなどがあります。
このような事態を回避するためにも、空き家の売却に強く、信頼のおける不動産会社を探し、売却を依頼しましょう。
また、空き家の売却で注意すべきポイントとしては、所得税や住民税などの税金が挙げられます。
原則として、売却価格が購入価格を上回って売却益が出た場合にこれらの税金が課税されます。
購入価格が不明の場合には売却価格の5％を購入価格として計算するため、売却益が出やすく、課税されやすくなります。
ただし、売却する空き家がマイホームであった場合や相続した空き家である場合には、これらの税金が控除される特例制度があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例では、空き家となったマイホームを売却した場合、空き家となってから3年が過ぎた年の年末までの売却について、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けることができます。
また、相続した空き家を相続開始から3年が過ぎた年の年末までに売却して利益が出た場合にも、同様に譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けることができます。
この被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、2023年12月31日までの売却についてのみ適用されます。
これらの特例の適用を受けるためにも、また資産価値を保った状態で売却するためにも、空き家を売却する場合には早めの対処を心がけましょう。

まとめ

今回の記事では、収益に結び付く空き家の有効活用についてご紹介してきました。
空き家の有効活用方法は大きく分けて、建物ごと活用、空き家を除去して土地活用、売却の3つの選択肢があります。
いずれの方法を選択するにしても、収益に結び付けるためにはできるだけ早い段階で専門家に相談し、計画を立てることが大切です。
空き家をご所有の方やご相続予定の方は、今回の内容を参考に、空き家の有効活用計画を立ててみてはいかがでしょうか。
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