不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産を購入し、その不動産を人に貸して家賃収入を得たり、売却して利益を得る投資方法のことです。
投資対象となる物件はさまざまですが、近年は空き家の不動産投資も注目されています。
では実際に、空き家を利用して不動産投資をするには、どのような方法があるのか気になりますよね。
この記事では、空き家における不動産投資の方法やメリット、失敗しないための注意点についてご紹介します。
空き家における不動産投資の方法とは？
「空き家に投資をして利益は得られるのか？」と疑問視する方が多くいらっしゃるでしょう。
しかし空き家は、安い価格で購入できるため、利回りが高い投資先として人気を集めています。
不動産投資先としての空き家の種類は、以下のとおりです。
●築古の一戸建て
●別荘やセカンドハウスなどの一戸建て
投資先としてどちらを選ぶかは、投資方法によっても異なります。
空き家における不動産投資の方法は以下の3つです。
賃貸物件として運用する
立地が良く需要が見込めそうな場所にある空き家は、賃貸物件として運用する方法があります。
長年、人が住まずに放置された築古の一戸建てでも、人が住めるようにリフォームをすれば、第三者に一棟貸しをして家賃収入を得ることができますよ。
広くて部屋数が多い空き家であれば、今、流行りのシェアハウスとして複数人に貸し出す方法もあります。
シェアハウスであれば一人が退居しても残っている入居者から賃料を得られるため、空室リスクが低くなるというメリットがあります。
事業用物件として運用する
観光地にある別荘やセカンドハウスの一戸建てについては、民泊や貸別荘としてのニーズが高いです。
とくに日本の伝統的な建築方法で造られた古民家は、外国人観光客に人気です。
また、物件の種類によっては、カフェなどの店舗として活用したり、トランクルームとして活用したりする方法もありますよ。
リフォームをして売却する
安い価格で購入した空き家を、リフォームなどで資産価値を高めて売りに出し、売却利益を得る投資方法もあります。
賃貸物件として活用する場合は空室リスクがありますが、リフォームをして売却する方法であればすぐに収益につながります。
ただし、すぐに売却するためには、売れやすくするためのリフォームの知識や経験が必要となります。
不動産投資の初心者には難易度の高い投資方法と言えるでしょう。
関連記事｜空き家を収益物件として運用するには？運用方法やメリット・デメリットをご紹介
空き家における不動産投資のメリットとは？
では実際に、空き家を利用して不動産投資をおこなうと、その他の不動産投資と比べてどのようなメリットが得られるのか気になりますよね。
空き家における不動産投資のメリットは以下の3つです。
初期費用が安い
前章でも述べたとおり、空き家は物件の取得費などの初期費用を安く抑えることができます。
たとえば、不動産投資にはマンションの一棟投資や区分投資、戸建て投資など、さまざまな物件を用いた投資方法がありますが、物件の取得費は安くても1,000万円以上かかることが一般的です。
一方で、空き家であれば数百万円で手に入る物件も多く、なかには無償で譲り受けることができるケースもあります。
取得費や修繕費などの初期費用が安く済めば、その分利回りが高くなるので、空き家を活用して不動産投資ができればより高額の収益が見込めるでしょう。
ただし空き家を賃貸物件として運用する場合、多くの物件はリフォームが必要です。
価格が安い空き家は、修繕や改修工事しないと住めない状態であることが多いため、基本的にはボロボロの状態で引き渡しがおこなわれると考えたほうが良いでしょう。
しかしリフォーム代を含めたとしても、空き家の場合、全体的な出費はそれほど高額にはなりません。
高い利益率が見込める
空き家を投資対象として選ぶメリットは、高い利回りが期待できるところです。
先述したとおり、空き家は物件の取得費を抑えられるため、高い利益率が見込めます。
たとえば物件を700万円で購入し、リフォーム代として200万円、家賃を9万円に設定したとしましょう。
一年間に得られる家賃収入108万円（9万円×12か月）÷取得費の900万円＝0.12となり、この場合の利回りは12％です。
一般的に不動産投資において、利回りが10％以上の物件は高利回りと言えるため、上記の例を見ると空き家の利回りの高さがわかるでしょう。
減価償却費として節税できる
空き家を賃貸物件として活用する場合、リフォーム費用を減価償却費として計上することができれば、節税効果が期待できます。
減価償却費は、会計処理における必要経費の一つです。
不動産投資の場合は、建物の購入費や大がかりな工事になるリフォームの費用などが減価償却費にあたり、建物の使用期間中は分割して毎年一定額を経費計上することができます。
そのため、月々の支出がなくても、支出があるものとして控除を受けることができますよ。
ただし、減価償却費として計上するには資産価値が上がるようなリフォーム内容でなければなりません。
単なる建物の維持や修繕を目的としたリフォームの場合は「修繕費」として計上する必要があり、減価償却費とは異なる経費となりますのでご注意ください。
関連記事｜空き家を賃貸として活用するなら減価償却費で節税しよう！
空き家における不動産投資の注意点とは？
空き家に不動産投資をする際は、事前に失敗しないためのポイントや注意点を知っておくと、投資をより有利におこなうことができるでしょう。
空き家における不動産投資の注意点は以下の3つです。
適切に管理をする
不労所得と呼ばれる不動産投資ですが、賃貸物件を運用するには、入居者が住みやすいように建物のメンテナンスや修繕をし、住環境を整えることが大切です。
空き家の状態が良く、当初はメンテナンス費用や修繕費がかからなかったとしても、建物は築年数を重ねるごとに劣化していきます。
そのため長い目で見て、いつ、どの程度のコストがかかるのかも把握しておかなければなりません。
不動産管理は管理会社に委託することもできますが、知らないところでトラブルがおきないように、オーナー自らもなるべく物件や入居者に気を配っておいたほうが良いでしょう。
保険に加入する
築年数の古い物件は、給排水管の老朽化や不具合による水漏れ事故が発生することが多いため注意が必要です。
そのため、水漏れ事故があった場合に補償をしてくれる火災保険に加入しておくと安心です。
また、水漏れによって借主に損害を与える可能性があるため、施設賠償責任保険にも加入しておいたほうが良いでしょう。
ただし、古い空き家である場合は、保険料が高くなることが多いため注意が必要です。
固定費として保険料がかかる点は、収益を計算するうえで考慮しておくと良いでしょう。
不動産投資の知識を身につける
不動産投資をする際は、不動産に関するさまざまな知識が必要です。
知識不足のまま投資を始めてしまうと赤字が続き「こんなはずじゃなかった…」ということになりかねません。
空き家への不動産投資は、ほかの不動産投資よりもコストが抑えられて利回りが高い傾向にありますが、当然リスクもあります。
優良物件を見抜くためにも、不動産会社に相談するなどして知識を得てから投資を始めましょう。
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まとめ
今回は、空き家における不動産投資の方法やメリット、失敗しないための注意点についてご紹介しました。
空き家を用いた不動産投資は物件の取得費が安く、使われていない空き家の再活用にもつながるというメリットがあります。
一方で、不動産投資にはリスクが伴うため、事前にリスクについて知っておくことが重要です。
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