空き家の中古物件を売買契約する際に、その建物の状態を知っておくことは大切です。
空き家は新築物件と異なり築年数が経っています。
また、人が住んでいたため劣化も進んでいます。
一般の方の目では気づけない欠陥がある可能性が潜んでいます。
住宅診断は、この危険を回避するうえで大切なものです。
理想の売買契約とは、売主と買主双方が安心し、納得して契約すること。
今回は、そのために大切な住宅診断（ホームインスペクション）についてご紹介します。
そもそも住宅診断とは何なのか、どうして必要なのか。
そして、診断に必要な費用などもまとめてみました。
これから空き家を売買しようと考えている方は、ぜひ最後までお読みください。
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空き家の住宅診断（ホームインスペクション）とは？
住宅診断（ホームインスペクション）とは、建築士などの専門家が建物の状況や品質を調査することです。
空き家（中古住宅）の売買において、建物の現状を知るために実施されています。
住宅診断を利用するケースは、主にこの3パターンです。
●住宅の所有者がホームインスペクションを実施してから売却するケース
●購入希望者が売買契約を結ぶ前に診断するケース
●住宅売買の仲介会社がサービスで実施するケース
住宅診断は、空き家を購入する買主の不安を取り除くことができるだけでなく、売買の透明性を高めることにつながっています。
「建物検査」「建物現況調査」とも呼ばれていますが、同じ意味と考えてよいでしょう。
2018年4月には宅地建物取引業法が改正され、中古住宅を売買する際に住宅診断（ホームインスペクション）を売主と買主に説明することが、不動産会社の義務となりました。
この法改正では、住宅診断についての説明をするだけでなく、すでに診断をうけているならその調査結果を売買前に説明すること、また、売買契約が成立した際は、それを書面に記すことが不動産会社側に義務付けられました。
これは住宅診断の実施を義務付けるものではなく、住宅診断をおこなうか否かは従来どおり、不動産の売主や買主の意思により決めることができる、ということになります。
しかし、2020年4月に実施された民法改正では、空き家など中古住宅の売買における「瑕疵担保責任」の代わりに「契約不適合責任」という考え方が導入され、空き家の売買に際して住宅診断を実施する重要性が高まっています。
「瑕疵担保責任」とは、不動産の購入後に不具合、すなわち瑕疵が発覚した場合、発覚から一年以内であれば、不動産の買主は売主の責任を問うことができる、という規定でした。
民法改正後はこの「瑕疵担保責任」は廃止され、契約に適合しないような不具合すべてについて、売主の責任を問うことができる「契約不適合責任」が適用されました。
「契約不適合責任」の導入により、空き家の売却後のトラブルについて、売主が責任を負わねばならないケースが多くなりました。
このような売主の責任範囲の変化への対処として有効なのが住宅診断で、住宅診断をおこなった上で、瑕疵保険に加入しておくことにより、瑕疵が発覚した際のトラブルに備えることができるのです。
空き家の住宅診断の種類とは？
次に、住宅診断の種類をご紹介しておきましょう。
住宅診断には、以下の3つの種類があります。
●現状把握のための基礎的なインスペクション
住宅診断における一次的な診断がこちらです。
目視などを中心に、建物を破壊せずにおこなう調査になります。
日常生活上の支障があると考えられる劣化や、安全性などの状況を把握します。
●不具合を修繕しようとする際に利用されるインスペクション
二次的な診断がこちらです。
不具合の原因を総合的に判断しようとする診断で、破壊などの調査もおこない、劣化の範囲を特定しようとします。
住宅の耐震診断などがこれにあたります。
●リフォーム実施前後のインスペクション
住宅のリフォームをおこなう際に利用される診断です。
住宅の劣化状況と性能を把握しようとするもので、「性能向上インスペクション」がこれにあたるといわれています。
このように住宅診断は、住宅の劣化状況や耐震性、性能などを確認するための調査のこと。
それでは、具体的な検査項目はどのようなものか説明します。
まず、診断場所は大きく分けるとこの5つです。
●外回り
●室内
●床下
●天井裏
●設備
次に、主にチェックされる項目はこちら。
●ひび割れ
●腐敗
●傾斜やぐらつき
●モルタルの浮き
●シーリング材や防水材の破断
●コケや蟻道などの付着物
●水漏れや水つまり
●換気不良
●火災報知器の設置
この他にもドアの動作不良や金属のサビなどたくさんの検査項目があります。
空き家の住宅診断をするにあたり必要なものは、「住宅の平面図」「立面図」「断面図」「矩計図」「建物配置図」「仕上表」など。
その他、地盤調査の報告書や、電気やガスなどの各設備図も診断の参考になります。
空き家の住宅診断をしないことで起こる危険性とは？
住宅診断は新築でも重要とされています。
しかし、空き家などの中古物件ではとくに診断が大切になるのです。
●危険その１：金銭トラブルが起こるかもしれない
売買契約が締結されたあと住宅の欠陥が見つかると、売主と買主の間で金銭トラブルが発生する恐れがあります。
買主の目で見て「きれいな家で大丈夫そう」と思って購入し、じつは欠陥があるということもあります。
買主は「こんなにリフォーム費用がかかるなんて聞いてない！」と損をしてしまいます。
専門家に診てもらうことが大切なのですね。
前もって建物の劣化を知っておくことで、リフォーム費用の負担はどうするかなど売主と買主で話し合うことができます。
●危険その２：害虫や害獣の被害が出る可能性
空き家などの中古住宅の床下問題として「シロアリ」が挙げられます。
築年数や劣化の状態によっても異なるので一概には言えませんが、床下に巣をつくっているケースがあるのです。
床下はパッと目につくところではないため、住宅診断をしていない場合は気づけない可能性も……。
「駆除費用は売主が負担してくれるの？」
「それとも契約したあとだから買主が支払うの？」
このように、先ほどのような金銭トラブルにつながりかねません。
また、腐敗が進んだ床下が基盤に影響を与え、建物が倒壊するリスクも否定できません。
●危険その３：融資の申し込みや保険加入に影響が出てくる恐れも
融資の申し込みや保険に加入する際に、住宅診断の結果を提出しなければならないことがあります。
たとえば、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入や「フラット35」を利用する場合などは、それぞれに必要な検査項目が異なります。
事前にチェックしておくとともに、住宅診断を依頼する際はその旨を伝えておくとスムーズに進むでしょう。
このように、新築物件と比べて空き家は建物自体に問題があるケースも少なくありません。
売買契約のあとにその問題が見つかると、トラブルにつながります。
そのトラブルを未然に防ぐためにも、住宅診断で欠陥や劣化を知っておくことが大切だといえるでしょう。
また、融資や保険の加入を考えている買主にとっても、住宅診断は大切な調査になりますね。
空き家の住宅診断にかかる費用はどのくらい？
空き家である中古物件を売買するには、住宅診断が大切だとわかりました。
では、その費用はどのくらいかかるのでしょうか？
国土交通省によると、住宅診断の費用は具体的に定められておらず、調査実施者により異なるとのこと。
価格基準がないので、住宅診断を依頼する業者によって価格が違うのが現状です。
あくまで目安として、木造建築一戸建て（約35坪）の住宅診断料金をご紹介します。
図面がある場合の目視検査：約50,000円
オプションとして床下調査：＋約10,000円
オプションとして屋根裏調査：＋約10,000円
図面がない場合や機材を使う場合は、これに追加して費用がかかります。
また、鉄筋コンクリート造や地下室のある建物、地上3階を超える建物などは別途で費用がかかることもあります。
住宅診断の前に、調査を依頼する不動産会社へ価格の確認をしてください。
また、価格だけではなく、不動産会社ごとに得な診断内容があることも知っておきましょう。
住宅診断を依頼する不動産会社の選び方については、何を診てもらいたいかで決めるとよいでしょう。
不動産会社によって、このように得意なサービスが異なります。
●耐震性の診断が得意
●リフォームが得意
●住宅の設計が得意
売却または購入予定の空き家の、どこを診断してもらいたいかを決めることからスタートです。
その上で、不動産会社が得意な診断内容はもちろん、それ以外の点についても診断をしてくれそうか確認することも大切です。
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まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、空き家物件の売買でとくに大切な「住宅診断」についてご紹介しました。
住宅診断は、売主と買主が安心できる取引きを実現させるための調査だといえます。
診断しないことによる危険やデメリットを考えると、費用を払って住宅診断をした方がよいといえるでしょう。
診断をすること自体は義務ではないので、悩んでいる方は不動産管理会社などへ相談してみてくださいね。
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