空き家の活用にシェアハウスはおすすめ?メリットや手続き方法も解説!

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空き家の管理方法
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空き家の活用にシェアハウスはおすすめ?メリットや手続き方法も解説!

増え続ける空き家問題を解消するために、空き家を活用するためのさまざまなビジネスやサービスが登場しており、注目が集まっています。
築年数の経過した広すぎる空き家は、なかなか買い手や借り手が見つからないのも現状です。
この広い空き家を活用しやすいのが、部屋を分割して、複数人が居住するシェアハウスで、若い人を中心に人気を集めています。
この記事では、シェアハウスとして空き家を活用するメリットやデメリットについてご紹介してきます。
空き家をシェアハウスにするための手続き方法なども紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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空き家の活用法として人気のシェアハウスとは?

最近、耳にすることの多くなったシェアハウスとは、どのようなものなのかご存知ですか?
シェアハウスとルームシェアを混同してしまっている人も案外多いようです。
シェアハウスとは、複数の人が、ひとつの物件(家)に居住する賃貸住宅のことをいいます。
家のなかに、それぞれの借り主の独立した部屋はありますが、リビングルームや、トイレ、お風呂、キッチンなどを共同して使用する形態になります。

ルームシェアとシェアハウスの違い

ルームシェアとシェアハウスが同じものだと思っている人も多いのですが、賃貸借契約の結び方が異なります。
ルームシェアでは、賃借人契約を結ぶのは、ひとりだけです。
ひとつの物件の家賃を、その物件に居住する複数人で分割して負担します。
ルームシェアの場合は、一人で住むか複数人で住むのかを自由に決められます。
一方シェアハウスは、それぞれの部屋の住人と、個別に賃貸借契約を結ぶものです。
そのため、シェアハウスの場合は、家賃も部屋の入居者がそれぞれ独立して負担し、新たな入居者を決めるときも、大家が決めることになります。

シェアハウスは管理体制が重要

ルームシェアの場合は、家族や友人同士で一緒に住むことがほとんどですが、シェアハウスの場合は他人であることが一般的です。
シェアハウスでは、それぞれの賃借人(入居者)の管理をしっかりとおこなう必要があります。
管理が大変であるため空き家をシェアハウスにする場合は、管理会社に住民の管理を任せるオーナーが多いようです。
シェアハウスの住居スタイルは、ひとり暮らしよりも家賃を安くおさえることができるため、若い人を中心に人気が高く、需要も増加しています。
広さのある空き家は、複数人が居住するシェアハウス用の物件にぴったりなものがたくさんあるため、空き家を有効活用できる方法のひとつとして、注目されています。
空き家をシェアハウスとして活用し、成功している事例は、どんどん増えているようです。
空き家を活用できる大きなチャンスだといえるでしょう。

空き家をシェアハウスで活用するメリットとデメリット

最近注目されているシェアハウスは、空き家を効率よく活用できると人気です。
空き家をシェアハウスとして活用することのメリットには、どのようなものがあるのでしょうか?
デメリットについてもしっかりと把握しておくと安心ですので、あわせてご紹介いたします。

空き家をシェアハウスで活用するメリット

空き家をシェアハウスとして活用することで得られる大きなメリットは、なんといっても、家賃収入がアップすることでしょう。
空き家を一般的な賃貸住宅として貸す場合は、一軒分の家賃収入しか得られませんが、シェアハウスの場合は、部屋に居住する人それぞれから、家賃を得ることができるようになります。
複数人に安い賃料で貸すほうが、総合家賃の金額は大きく利益を得やすいのが魅力です。
家賃収入による利益が出てきたら、リフォームやリノベーションに費用を費やすことも可能となり、より高い家賃で貸すことができるようになります。
また、シェアハウスには複数人の賃借人がいるため、ひとりが退去してしまっても、ほかに賃借人がいれば家賃収入をキープすることができ、安心です。
シェアハウスは、賃貸物件でダメージの大きい、空室リスクに強いという利点もあります。
ほかにも、シェアハウスは単なる居住者向けという以外にも、出張や旅行者などが一時的に利用したいケースでも利用されやすく通常の賃貸物件とは異なるさまざまなニーズがあるのも、メリットといえるでしょう。

空き家をシェアハウスで活用するデメリット

空き家をシェアハウスで活用することにより、さまざまなメリットが得られますが、同時にデメリットもあります。
シェアハウス経営では、入居者同士のトラブルが起きてしまう可能性があります。
少しでもトラブルを減らすことができるよう、ルールや契約などに工夫する必要が出てきます。
複数の人が住むということは、それだけ苦情対応や、設備の管理が多くなってしまいます。
住人同士でトラブルが発生した場合は、オーナーがその都度対応しなければならず、管理がとても大変になります。
シェアハウスとして空き家を活用する大きなデメリットは、この管理が大変になるということです。
一軒貸しと比べると、シェアハウスの管理は、とても大変になるということは、しっかりと理解しておくべきです。
また、シェアハウスは、若い人や外国人を中心に、人気の高い賃貸形態であるため、賃借人のターゲットが狭くなってしまうこともデメリットとして覚えておきましょう。

空き家をシェアハウスとして活用するためのガイドブック

空き家問題対策として、国も空き家をシェアハウスとして活用することを勧めており、国土交通省では「シェアハウスガイドブック」を作り、情報を提供しています。
空き家をシェアハウスとして運営してためには、さまざまな準備や手続きが必要です。
ここからは、これらの準備や手続きについてご紹介しましょう。

シェアハウスの運営方針を決める

空き家をシェアハウスとして活用し、利益を生み出すためには、マーケティングをおこないビジネスとしての方向性をあらかじめ明確にしておくことが重要です。
利用者のターゲットを絞り込み、シェアハウスの特徴となるコンセプトを打ち出すことで、特定のターゲットに特化した宣伝方針を打ち出すことが可能になります。
女性限定、外国人留学生やシングルマザー、ペットと暮らしたい方などといったターゲットに向けて、シェアハウスの立地、条件を適したものに設定すれば、より集客しやすくなるでしょう。
また、物件のデザインに特徴があったり、音楽好きの方が集まることを売りにしたりといったコンセプトを設定することでも、宣伝方針や物件に必要な設備を決めやすくなります。

管理方式を選択

シェアハウスの方向性を決定したら、次は管理方式を選択しなければなりません。
空き家の所有者がシェアハウスの入居者募集から契約の締結、入居中の運営管理退去手続きまでをすべて自分でおこなう、「自主方式」は、管理コストをおさえることができます。
入居者同士でトラブルが発生した場合なども、すべて対応しなければならず、管理はとても大変です。
入居者と「契約の締結」をおこない、一部の運営管理業務を運営管理事業者に委託するのが、「委託方式」です。
運営管理事業者へ、管理委託費を支払わなければなりませんが、所有者の負担は、自主方式と比べると、ずいぶんと軽くなります。
運営管理事業者が、シェアハウスの運営管理のほとんどをおこなってくれる「サブリース式」は、安心して管理を任せることができ、所有者の負担はほとんどありません。
しかしその分、賃料収入は、他の管理方式と比べるともっとも安くなってしまいます。
シェアハウスの運営方式は、ほとんどの所有者は、委託方式か、サブリース式を採用しています。

必要な工事や手続きは多い

空き家をシェアハウスとして活用するには、さまざまな工事や手続きも必要になります。
まずは、空き家を寄宿舎へ用途変更しなければなりません
寄宿舎への用途変更にともない、建築基準法関係の工事(非常用照明の設置など)や、消防法関係の工事(消火器・火災警報器の設置など)が必要となり、工事が完了したら、「工事完了届」・「防火対象物使用開始届」などの手続きをおこなわなければなりません。
シェアハウスの共用部分には、居住する人数に応じた数のトイレ、浴室、洗面、洗濯室を設置し、冷蔵庫やテレビ、洗濯機などの準備も必要です。
また、専用部分の広さに規定はないものの、適切な面積があることが条件になります。
空き家がシェアハウスとして活用できるように条件がクリアできたら、契約方法を「普通建物賃貸借契約」か「定期建物賃貸借契約」にするかを決めます。
また、トラブルを防止するため、シェアハウスで生活を送るうえでのルールを決めたり、特約を追加したりする必要も出てきます。
決めておくべき事項として抑えておきたいのが、リビング、キッチン、バスルームや玄関など共有スペースの使い方です。
友人同士で部屋を借りるルームシェアとは異なり、シェアハウスでは価値観や常識の異なる他人同士が住居を共有することが少なくありません。
夜間などに静かにする時間帯や、冷蔵庫の使い方などを明文化しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
このように、空き家をシェアハウスとして活用するためには、さまざまな工事や手続きが必要になります。
気軽に空き家をシェアハウスにすることは、難しいようです。
また、契約条件に関することなどは、不動産の専門的な部分も多く、やはりコストはかかっても、運営管理会社に依頼するほうが安心でしょう。

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まとめ

シェアハウスは、今注目されている、新しい暮らし方です。
空き家は、広い物件も多く、条件を満たせばシェアハウスとして活用でき、賃料収入を得られるようになります。
リフォームや手続きは大変ですが、空き家活用の方法として、シェアハウスにすることを検討してみてはいかがでしょうか?
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