空き家があると、周辺地域の景観を悪化させるだけでなく家屋の倒壊や火災発生などの災害リスクや、空き巣、放火などの犯罪リスクも高くなってしまう点は、事実として避けることが出来ませんよね。
そんな中、注目を集めているのが空き家投資です。
空き家投資は少ない投資金額で始められるのが魅力ですが、注意したい点も多くあります。
この記事では、さまざまな視点から空き家投資について説明していきます。
空き家投資に失敗しないためにまずは空き家の現状について理解しておきましょう。
空き家の活用に関する記事⇓
▼空き家対策に勤しむ各自治体
少子化や人口減少などにより、空き家がどんどん増えてきています。
国が空き家対策を進めており、いろいろな面から自治体をサポートしていますので、その実情をご紹介します。
＜国の取り組み＞
日本で深刻化している空き家問題の対策として、国は「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、さまざまな取り組みで自治体を支援しています。
それぞれの自治体が空き家対策に取り組みやすくするために、「空き家対策総合支援事業」や「先駆的空き家対策モデル事業」を実際に行なっています。
「空き家対策総合支援事業」は、民間事業者と連携を取りながら空き家の有効活用や空き家を減らすための取り組みを行なっている自治体に対し補助金が交付されるというものです。
「先駆的空き家対策モデル事業」は、空き家対策に関する知識が不足している自治体に対し、不動産の専門家などと連携しながら空き家の調査や管理を促進する体制づくりをサポートするものです。
具体例としては、空き家を地域活性化のための観光交流の施設として活用したり、空き家を解体して小さな公園にしたり、劣化の激しい空き家の外観を整備したりして空き家を減らす取り組みを実施しています。
＜自治体の取り組み＞
それぞれの自治体は、まず空き家の実態を調査することで、今後の空き家の活用方法などについて相談に応じるよう、取り組んでいます。
山形県酒田市では、近隣住民と空き家所有者の良好な関係を築くことで、管理されていない空き家の発生を防ぐことを目的として、空き家の見守り活動が支援されています。
また、自治会が空き家の見回りを行い、空き家の情報を市に報告する取り組みを実施しています。
京都府京都市では、空き家を作らないために、居住中・使用中から維持管理をしっかり行うことや、登記変更、引き継ぎ方などを説明する講座を開催したり、情報冊子やチラシなどで、空き家に係る意識啓発に取り組んでいます。
空き家の売却や賃貸を希望している所有者のサポートにも力を入れており、マッチングを行うために、NPO団体や地域住民、不動産団体と連携しながら、支援を行なっています。
・空き家バンク
「空き家バンク」とは、それぞれの自治体や、自治体から依頼を受けたNPO団体が運営している、空き家の売り手と買い手、貸し手と借り手のマッチングをサポートするシステムです。
個人が所有している、売却・賃貸したい空き家を、管轄の自治体が運営する「空き家バンク」に登録することで、ホームページに一般公開され、よりスムーズなマッチングが進みます。
「空き家バンク」でマッチングすると、空き家所有者と利用希望者が直接やりとりを行う直接交渉か、自治体が連携している不動産会社を通して行う間接交渉により、取引が行われます。
これまでそれぞれの自治体ごとの「空き家バンク」で検索を行わなければなりませんでしたが、全国版を作る動きが出ています。
全国版の「空き家バンク」では、日本全国の空き家情報を検索できるようになるため、よりマッチングしやすくなるといえるでしょう。
▼空き家と個人投資家
空き家が増加していることで、空き家投資も注目されています。
＜空き家投資のメリットとデメリット＞
空き家投資には、低い金額で投資できる、ローンの返済額が少額で利回りが良い、空き家購入で節税になる、毎月定収入が入るなどの、メリットがあります。
その反面、空き家の状態をしっかりチェックせずに購入してしまうと、リフォームやリノベーションに予想以上に費用がかかってしまい、利回りが下がったり、築年数が経っている古い空き家の場合、建物の価値がほとんどなかったり、なかなか借り手が見つからなかったりといった、デメリットもあります。
＜空き家の種類と投資＞
空き家には、賃貸用・売却用・二次住宅（別荘）用・その他の種類があります。
空き家投資をする場合は、空き家の種類に注意が必要です。
空き家投資にもっとも適している種類が、賃貸用の空き家です。
賃貸用の空き家の中でも、利便性の高いエリアにある物件であれば借り主が見つかりやすく、空き家投資のメリットが高くなります。
個人の空き家投資だけでなく、立地条件の良い空き家は、不動産会社が買取を行い、賃貸用として貸し出すケースも多いようです。
二次住宅（別荘）用の空き家も、地方の観光地や、自然に囲まれた別荘地であれば、案外ニーズ性が高く、空き家投資にはおすすめです。
売却用・その他の空き家の種類は、空き家投資には適していません。
空き家を安く購入し、高く売却しようという目的での投資は、不動産に関する専門的な知識が必要で、素人には難しくなります。
売却用の空き家の買取を行うのは、プロの不動産会社がほとんどです。
また、その他の種類の空き家は、放置された空き家や、劣化の激しい空き家になります。
このような空き家は、リフォームするのに、莫大な費用がかかってしまい、立地条件が良好だとしても、結果的にマイナスになってしまい、投資に失敗しやすいため、空き家投資には向いていないと言えます。
＜大手不動産会社の空き家管理＞
大手不動産会社が空き家管理を行なっているところも増えてきています。
空き家は、不動産業界では、未開拓な分野であり、今後空き家に関わるビジネスは、発展していくものと期待されています。
空き家所有者が、現在居住している住所と、空き家の住所が離れている場合、どうしても空き家の管理が難しく、大手不動産会社に管理を依頼することが多いようです。
また、将来的に、空き家を売却、賃貸したいという所有者も、空き家の管理を不動産会社に依頼するケースが増えています。
それぞれの不動産会社は、さまざまなサービスを提供して、空き家管理の件数を伸ばしているようです。
空き家管理のビジネスは、一回あたり数千円であり、大きな利益を得ることはできないと思われますが、この管理を通じて所有者の信頼を得て空き家物件の仲介や買取につなげるということが一般的となっています。
▼全国の空き家の種類別内訳
最後に、総務省が公開している「住宅・土地統計調査（平成25年度）」から、全国の空き家の種類別内訳を見てみましょう。
・賃貸用
約430万戸（空き家全体の52％）：前回調査時から、約17万戸増加
・売却用
約31万戸（空き家全体の約4％）：前回調査時から、約4万戸減少
・二次住宅（別荘）用
約41万戸（空き家全体の約5％）：前回調査時から、変わらず
・その他住宅
約320万戸（空き家全体の約39％）：前回調査時から、約50万戸増加
この調査結果から、その他住宅の種類の空き家が大幅に増加していることがわかります。
その他住宅の空き家は、賃貸にも、売却にも出されることのない、いわゆる放置空き家になる可能性が高いものです。
今後もますます増加すると考えられるその他住宅の空き家を、どのように有効活用していくのかが、空き家問題を解決するポイントです。
大手不動産会社にとっても、まだまだ未開拓な分野である空き家不動産は、社会問題であると同時に投資ビジネスのチャンスでもあるといえます。
空き家の処分に困っている所有者と安い価格で中古物件を探している買い手のニーズを慎重につなぎあわせて、空き家をリフォームして売却する不動産会社は利益をあげています。
若い人の新築離れも出てきており、空き家のリフォームやリノベーションによる需要も増えていきそうです。
▼まとめ
日本では、今後も新築住宅がどんどん建てられ、空き家の数はますます増えていきそうです。
空き家の需要と供給を、うまく活用させることが必要になります。
空き家投資は、今後さらに注目されるビジネスへと発展するでしょう。
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