円安で訪日外国人の増加が期待できる昨今において、空き家を活用した民泊が注目されています。
2018年6月には民泊新法が施行され、一定の基準を満たす住宅については簡単な手続きで合法的に運営できるようになりました。
法律上のルールが整ったことで、空き家を所有している方も安心して民泊ビジネスに参入できますね。
そこで今回は空き家活用をご検討中の方に向けて、民泊新法の概要や特区民泊とはなにか、また民泊運営にあたっての注意点をご紹介いたします。

空き家活用で知っておきたい民泊新法による新しいルール

民泊新法とは、2018年6月15日に施行された民泊サービスに関する法律です。
正式名称は「住宅宿泊事業法」といい、新たな法律の施行によって個人宅でも合法的に民泊営業ができるようになりました。

民泊新法ができた背景

これまで民泊は、旅館業法に基づく営業許可や特区民泊の認定が必要となり、個人宅では要件をクリアするためのハードルが高い状態にありました。
しかし、外国人観光客の増加で宿泊施設が不足していることから民泊の需要が高まり、それに伴い健全な民泊サービスの普及を図るために新たに民泊新法が制定されることになりました。
民泊新法ができたことによって、これまで許可が取りづらかった個人宅や空き家についても民泊申請がしやすくなっています。

民泊新法の特徴

現在、民泊営業をおこなうには以下3つの制度のいずれかを選び、所管省庁に届け出る必要があります。

●旅館業法の許可
●国家戦略特区法（特区民泊）の認定
●住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出

上記3つのうち、民泊新法の最大の特徴は営業日数の上限が年間180日以内に設定された点です。
180日という営業日数は、旅館業法と住宅宿泊事業法のどちらに適するかの境目となります。
つまり、営業日数が180日を超える場合は、旅館業法に適した営業許可が必要です。
ただし、営業日数の上限は地域の条例によっても異なるため、空き家を活用して民泊サービスを始める際は所管の行政庁に確認しておきましょう。
また、民泊新法で届け出を出す際は「家主居住型」か「家主不在型」のどちらかを選ぶ必要があります。
家主居住型はホームステイ型民泊とも呼ばれ、家主が住む家の一部を利用者に貸し出す方法です。
家主不在型はその名のとおり、空き家を民泊として利用者に貸し出す方法です。
どちらを選ぶかによって届出の際の条件が異なります。
たとえば、家主住居型は衛生確保措置や騒音防止の説明などが必要となり、家主不在型は住宅宿泊管理業者の登録が必要です。

空き家活用で気になる特区民泊とは？適したエリアは？

特区民泊とは、国家戦略特別区域法による旅館業法の特例制度を適用した、観光特区での民泊運営のことです。
民泊新法と異なり年間180日以内という営業日数の上限がないため、特区民泊での運用は高い稼働率が期待できます。
一方で、宿泊客の最低滞在期間は2泊3日以上と定められています。
そのため、民泊新法や旅館業法での民泊運営のように「素泊まりで1泊する」といった利用方法ができません。
また、原則として1居室25㎡以上の床面積が必要となり、居室ごとに台所や浴室、トイレ及び洗面設備を設置する必要があります。
いくつかの条件がある一方で旅館業法よりは許可が取得しやすいことから、特区内では民泊が増加しています。
内閣府の地方創生推進事務局によると、令和4年10月31日時点の特区民泊の認定状況は以下のとおりです。

●東京都大田区：104施設307居室、90事業者（うち個人42人）
●大阪府：19施設35居室、19事業者（うち個人6人）
●大阪市：3,166施設9,239居室、1,869事業者（うち個人677人）
●新潟市：2施設2居室、2事業者（うち個人1人）
●北九州市：2施設2居室、2事業者（うち個人1人）

上記を見ると、とくに大阪市に特区民泊が多いことがわかりますね。
大阪市は、2025年に大阪・関西万博が開催予定のため、訪日外国人観光客の増加による民泊需要が期待できます。
また、大阪府ではカジノ誘致の計画もあるため、カジノリゾート地としての観光客増加も期待できます。
大阪府に空き家を所有している方は、民泊ビジネスのチャンスがあるでしょう。
そのほかの特区民泊のエリアとしては、千葉市や大阪府八尾市、寝屋川市があります。
民泊に適したエリアとしておすすめできるのは、観光地や観光資源にアクセスしやすい立地です。
民泊を始めるうえでのポイントは宿泊需要があるかどうかの見極めで、周辺の宿泊施設の有無や価格帯をチェックするとおおよそのニーズを把握できるでしょう。
3,000円程度の安価な宿泊施設が乱立するような場所ではなく、それなりの宿泊料でも需要が見込めるエリアを選定するのがおすすめですよ。
交通アクセスが良好で周囲に観光資源があり、競合の少ないエリアを選ぶと良いでしょう。

空き家を活用して民泊運営する際の4つの注意点

空き家を活用して民泊を経営する際は、以下の4点にご注意ください。

注意点①安全面

民泊運営では、宿泊者の安全面に配慮する必要があります。
たとえば、民泊施設が街灯の少ない路地裏などの場所にある場合、ホテルや旅館などと比べて人通りが少ないことから宿泊者が事件に巻き込まれる可能性があります。
そのため、セキュリティ会社のサービスを利用するなどの対策をしておくと安心です。
また、火災やケガなどに備えた対策もしておくと良いでしょう。

注意点②衛生面

家主不在型の民泊運営では、住宅宿泊管理業者による衛生管理などが義務付けられています。
しかし、海外からの宿泊者の場合は、文化の違いによって衛生面の基準が大きく異なることがあります。
たとえば、トイレの使い方やゴミの出し方などが日本のルールと異なることから、衛生面で思わぬトラブルに発展する可能性もあります。
宿泊客には事前に民泊施設の利用上のルールをしっかりと説明しておくか、外国語に対応した注意書きをしておくなどの対策が必要でしょう。

注意点③ご近所トラブル

民泊新法によって全国どこでも民泊運営ができるようになったことから、住宅街でのご近所トラブルが懸念されます。
たとえば、ゴミ出しや騒音などのトラブルはよくある事例です。
ゴミの分別ができていないなど、地区のゴミ出しルールが守られていないとご近所さんに迷惑がかかってしまいます。
宿泊客が深夜まで騒いでいた場合は、騒音問題に発展しかねません。
ご近所とのトラブルが続いた場合は営業日数を自治体によって短く制限される可能性があり、何より気持ちよく民泊事業ができなくなるので注意が必要です。

注意点④管理組合の承諾

分譲マンションを民泊にする場合、マンションによっては管理組合の承諾がないと運営できないケースがあります。
もとより民泊運営を許可していないマンションもあるため、民泊の届け出を出す前に、管理規定のチェックをしておく必要がありますよ。

まとめ

近年は、円安による訪日外国人の増加と民泊新法の新設により、民泊ビジネスが注目を集めています。
民泊の届け出方法は3種類あり、営業日数や最低滞在期間などの条件が異なるためしっかりチェックしておくことが大切です。
民泊新法に基づいて届け出をする場合は、自治体の条例によって営業日数が年間180日以内と制限されている可能性があるためご注意ください。
ぜひこの記事を参考に、空き家を活用した民泊ビジネスをご検討ください。
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