近年、さまざまな空き家活用方法がありますが、そのなかの1つに「リロケーション」という方法があることをご存じですか？
リロケーションとは、留守中の自宅を他人に貸し出すことを意味します。
「リロケーションをすることで空き家管理の手間が省ける」と、今注目を集めている空き家活用方法ですよ。
そこで今回は、リロケーションとは何か、活用方法や注意点を解説いたします。
ぜひ、参考にご覧ください。

リロケーションが空き家活用に役立つ？

リロケーションとは、転勤や長期出張などで一時的に自宅を留守にする間、家を他人に貸し出すことをいいます。
リロケーションは、通常の賃貸借契約と違って一定期間だけ自宅を貸し出し、期限が来たら期間満了で退去となる「定期借家契約」を借主と結びます。
「実家に戻る予定がある」「定年退職して別の街へ移住する予定がある」など、完全に自宅に戻る予定がないのであれば売却する方法もあるでしょう。
しかし、転勤や長期出張からいずれ自宅に戻る予定があるなら、自宅を売りたくないですよね。
とはいえ通常の賃貸借契約を結ぶと、いざ転勤から戻ってきたときにすんなりと借主に退去してもらえず、トラブルになる可能性も否めません。
そんなときに活用できるのがリロケーションなのです。

通常の賃貸借契約との違い

通常の賃貸借契約は、借主と普通借家契約を結びます。
普通借家契約とは、1年以上の賃貸借期間を定め、期間終了後も契約の更新をすることができる契約です。
貸主は、基本的に中途解約や契約更新の拒絶をすることができず、中途解約や更新の拒絶をするには正当な理由が求められます。
つまり、借主に有利な契約が普通借家契約となります。
それに対し、リロケーションの定期借家契約は、定めた賃貸借期間が終了すると契約終了となり、基本的に契約更新はできません。
もし契約更新をしたい場合は、新たに契約を結びなおす必要があります。

リロケーションのメリット

空き家活用にリロケーションを利用するメリットは以下の2つです。

●留守中に家賃収入を得られる
●自宅が傷みにくい

リロケーションで自宅を賃貸に出すと、契約期間中は通常の賃貸借契約と同じように家賃が発生します。
得た家賃は、生活費に充てたり将来のために貯金したりすることができますね。
住宅ローンが残っている場合は、返済に充てることも可能です。
また、家は人が住んでいないと、風通しや通水などがおこなわれず、あっという間に傷んでしまいます。
その点リロケーションは、借主に住んでもらうことで風通しや通水なども自然におこなわれ、自宅が傷みにくくなります。

空き家活用に有効なリロケーションをおこなう方法

前章で述べたとおり、リロケーションが留守中の自宅の管理や、空き家活用に有効であることがお分かりいただけたかと思います。
では、実際にリロケーションをおこないたい場合はどうしたら良いのでしょうか。
空き家を初めてリロケーションする際は、何から始めれば良いかわからず心配ですよね。
そんなときは、不動産会社に相談しましょう。
留守の間だけとはいえ、大切な自宅を賃貸に出すわけですから、何か困ったことやトラブルがあったときに、フォローしてくれる不動産会社に依頼していると安心ですよ。
最近は、空き家管理やリロケーションを代行する不動産会社が増えているので、自宅近くで依頼できる会社を探しやすいでしょう。
空き家管理ナビでも、空き家管理をおこなっている不動産会社を全国各地から検索することができます。
不動産会社を探したい方は、ぜひご利用ください。
なお、リロケーションを請け負っている不動産会社には、以下の2パターンがあります。

代理タイプ

代理タイプとは、すでに自宅を離れて転勤先に引っ越している場合など、貸す側と借りる側が直接賃貸借契約を結べないときに利用する方法です。
不動産会社に代理を依頼すると、貸主の代理として借主と賃貸借契約を結んでもらえます。
この方法なら、転勤先が国内の遠方や海外赴任となった場合でも、貸主は手続きのためにわざわざ自宅に戻る必要がありません。
そして、代理人となる不動産会社とは、賃貸中の自宅を管理してもらう業務委託契約を結ぶことも可能です。

サブリースタイプ

不動産会社に自宅を一括で借り上げてもらい、それを借主へ転貸する方法です。
このタイプは、不動産会社が貸主の代理ではなく、借主と直接賃貸借契約を結びます。
そしてサブリースタイプは「もし借主が見つからずに空き家の状態でも、不動産会社が貸主に家賃保証をする」という定めを契約内容に設けることもできます。
このような契約を定めれば、家賃収入が途絶える心配もなく安心ですね。
もちろん契約内容は不動産会社によっても異なるため、不動産会社に相談する際は、代理タイプとサブリースタイプのどちらを取り扱っているかを確認すると良いでしょう。

空き家対策としてリロケーションをおこなう場合の注意点

留守中の自宅が空き家となる場合の活用方法としておすすめのリロケーションですが、以下の点に注意しましょう。

契約期間の変更はできない

たとえば3年間の海外赴任に合わせて賃貸借期間も3年間で契約した場合、契約成立後に期間を変更することはできません。
そのため、予定より早く転勤が終わって自宅へ戻りたいと思っても、期間満了前なら借主を退去させることができず、その期間中は仮住まいを探すこととなります。
もちろん、仮住まい中の費用は自己負担となります。
契約期間を定める際は、その点も考慮したうえで決めましょう。

近隣の相場より安い賃料となる

リロケーションの物件は期間限定の貸し出しで更新ができない契約のため、近隣の普通借家契約の賃貸物件と比べると家賃相場が2割ほど安くなります。
そのため、仮に自宅と同じような条件の普通借家契約の物件の家賃相場が15万円だとしたら、リロケーション物件の家賃相場は12万円ほどとなります。
高い家賃収入を得たい場合は、リロケーションは不向きとなるため、ご注意ください。

自宅に傷がつく可能性がある

前述したとおり、リロケーションは借主に住んでもらうため、空き家より管理がしやすい点がメリットです。
一方で、借主が生活していくうえで、壁や床などが傷つく可能性もあります。
借主の意識次第で傷の程度も変わりますが、まったく傷がつかずにきれいな状態で明け渡してもらえると考えるのは避けたほうが無難です。
借主と定期借家契約を結ぶ際は、退去時の原状回復費用についてもしっかりと明記しておくと良いでしょう。
どんなにきれいな家でも、人が住まない期間が長くなるほど傷みが進み、やがて「特定空家」に認定されてしまう可能性が高まります。
傷みの激しい空き家は、地域の景観を損ねたり放火や不法投棄の危険性を高めたりなど、良いことをもたらしません。
せっかく手に入れた自宅がデメリットだらけの空き家にならないように、リロケーションについて前向きに考えてみましょう！

まとめ

リロケーションは、転勤や長期出張などで一時的に自宅を留守にする間、希望者に貸し出すことで、家賃収入を得たり、留守中の空き家管理の手間が省けたりするメリットがあります。
一方で、契約期間の変更ができなかったり、近隣の相場より安い賃料になるなどのデメリットもあります。
しかし、空き家を何もせずに放置して特定空家に認定されてしまうより良い活用方法といえるでしょう。
現在、転勤が決まって自宅をどうしようか悩んでいる方や、今後転勤の可能性がある方はぜひリロケーションについて検討してみてください。
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今空き家管理でお困りの方は、ぜひ全国空き家管理ナビを利用して、自分に合う専門業者を探して相談しましょう！
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