これから空き家を売却しようと思っている方は、売却後に確定申告が必要か気になりますよね。
そこで今回は、空き家を売却後に確定申告が必要となるケースや税金の特例、確定申告をする際の手続きの流れについて解説します。
ぜひ、参考にご覧ください。

空き家の売却後は確定申告が必要？

空き家を売却後に利益が出た場合は、利益に対して譲渡所得税が課されるため、確定申告が必要となります。
売却利益がないまたは損失が出た場合は、基本的には確定申告不要です。
しかし、損失については確定申告をおこなうことで給与所得などと損益通算することができ、節税になる場合もあります。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、一般的に所得税・住民税・復興特別所得税を総称した税金のことを指します。
譲渡所得とは、不動産や株式の売却によって得られる利益のことです。
不動産を売却したときは申告分離課税となり、確定申告した所得をそのほかの所得と分離し、所得額に応じて定められた税率で計算した税額を支払います。
では、空き家を売却して利益（譲渡所得）が出たかどうかについては、どのように計算するのでしょうか。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－(取得費＋売却費用)
上記のうち、取得費とは空き家を取得したときにかかった費用、売却費用は空き家を売却するときにかかった諸費用になります。
たとえば、取得費は空き家の購入金額やその際に支払った仲介手数料など、売却費用は売却時の仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代などが挙げられます。
なお、取得費を計算するときは、建物の減価償却費を差し引く必要があります。
建物の減価償却費とは、経年劣化により価値が減少する建物につき、取得するのにかかった費用から耐用年数に応じて価値の下落分を経費計上することです。
減価償却費の計算方法は「定額法」と「定率法」の2種類があり、非事業用の空き家の場合は基本的に下記の定額法で計算します。

減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率とは、1年間で低下する価値の割合のことで、建物構造によって異なります。
建物の構造ごとの償却率については、国税庁ホームページでご覧いただけますよ。

譲渡所得税の税率とは？

譲渡所得税の税率は、所有期間によって以下のとおり異なります。

●所有期間が5年を超える：20.315％（所得税と復興特別所得税15.315%、住民税5%）
●所有期間が5年以下：39.63%（所得税と復興特別所得税30.63%、住民税9%）

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点において5年を超えるかどうかで判断します。
そのため、空き家を取得してから5年目の年に売却すると所有期間が5年以下としてカウントされるので、ご注意ください。

空き家の売却後の確定申告で使える税金の特例とは？

空き家を売却したときは、確定申告をおこなうことで譲渡所得税を軽減できる特例があります。
その特例とは「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれている制度のことです。

相続空き家の3,000万円特別控除とは？

「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続や遺贈により取得した居住用の不動産を売却したときに、譲渡所得額から最高3,000万円まで控除することができる税制上の特例のことです。
上記特例が適用されると、譲渡所得が3,000万円以下の場合は非課税とすることができます。
ただし、特例を適用するには一定の要件に当てはまる必要があります。
「相続空き家の3,000万円特別控除」の主な要件は、以下のとおりです。

●相続の開始直前において被相続人（故人）が居住用に所有していた家屋であること
●相続の開始直前において被相続人以外に居住者がいなかったこと
●1981年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く。）であること
●相続時から売却時まで事業用・貸付け用または居住用として使用されてないこと
●相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

なお、特例の適用期間は2023年12月31日までとなっています。
そのほかにも、売却金額は1億円以下であることが条件となっていますよ。

特例の改正点とは？

上述した「相続空き家の3,000万円特別控除」の特例ですが、2023年の税制改正大綱によると、一部改正がされる予定となっています。
現行制度では、前述の条件にくわえて空き家が一定の耐震基準を満たさない場合、売却前に解体または耐震改修をする必要がありました。
その点について改正後は、空き家を売却した後に買主が解体または耐震改修をした場合にも特例が適用されるようになります。
ただし、買主が解体または耐震改修する場合は、売却した年の翌年の2月15日までに実施しなければなりません。
そのため、耐震基準を満たさない空き家を売却する際は、特例の適用外とならないようにご注意ください。

空き家を売却した後の確定申告の手続きの流れとは？

最後に空き家を売却した後の確定申告の手続きの流れと必要書類についてご紹介します。

確定申告の流れ

確定申告をする際の手続きの流れは、以下のとおりです。

●①譲渡所得を計算する
●②申告書類を国税庁のホームページから取得
●③申告書類を記入・必要書類を準備
●④書類一式をそろえて管轄の税務署へ提出

まずは、前章で解説した計算式「売却価格－(取得費＋売却費用)」で譲渡所得を計算しましょう。
計算した際に、譲渡所得がプラスでなければ確定申告は不要です。
ただし、譲渡所得がマイナスであっても確定申告をおこなうことで、ほかの所得と損益通算することができます。
確定申告に必要な申請書類は、国税庁の公式ホームページからダウンロードができます。
その際は、以下の書類をダウンロードしましょう。

●確定申告書B様式（第一表）
●確定申告書第三表（分離課税用）
●譲渡所得の内訳書

なお、記載例についても国税庁ホームページでご確認いただけます。
申告書類を記入した後は、必要書類を添えて税務署に提出です。
税務署への提出は、直接窓口に提出する方法以外にも、郵送による方法やe-Tax（イータックス）というオンラインで提出する方法がありますよ。

確定申告時の必要書類とは？

確定申告の際は、以下の書類も用意しましょう。

●空き家の取得時と売却時の売買契約書のコピー
●仲介手数料などの譲渡費用が分かる領収証のコピー
●取得費や取得時の経費が分かる資料や領収証
●空き家の登記事項証明書
●本人確認書類（マイナンバー等）

空き家の登記事項証明書は、法務局で取得できます。
また、会社員の方は源泉徴収票も用意しましょう。
なお「相続空き家の3,000万円特別控除」の特例を受ける場合は、上記にくわえて以下の書類も必要となります。

●①相続により取得したことが分かる書類
●②家屋が1981年5月31日以前に建築されたこと及び区分所有建物登記がされている建物でないことがわかる書類
●③被相続人居住用家屋等確認書
●④被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

①と②については、法務局で取得する登記事項証明書などで証明できるでしょう。
③については、市町村役場で取得することができます。
④は、建築士や登録住宅性能評価機関に耐震基準の証明を依頼することで取得できますよ。

まとめ

空き家を売却した際に売却利益（譲渡所得）が発生した場合は、利益に対して譲渡所得税が課されるため、確定申告が必要になります。
譲渡所得税は「相続空き家の3,000万円特別控除」の特例を活用することで節税することができますよ。
ただし、特例の適用を受けるにはいくつかの条件が必要なため、事前に確認してから売却活動を進めると良いでしょう。
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