建物や土地といった不動産に関する行為には、所有、相続、売却などをさまざまあり、課税されることが多いものです。
その不動産が空き家である場合も同様に、所有したり売却したりという行為は課税の対象となります。
近年日本では空き家の増加が社会問題化しており、「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数が848万9千戸、空き家率は13.6％にも上り、過去最高の数値となりました。
このような状況に対処すべく、国は様々な空き家対策を打ち出していますが、その一つに管理が行き届いていないと判断されるいわゆる「特定空き家」に対する固定資産税などの増税があります。
今回の記事では、特定空き家と、不動産が特定空き家と判断された場合の固定資産税など、支払う税金への影響について解説いたします。

特定空き家と固定資産税の関係の決め手となる「空き家対策特別措置法」とは？

特定空き家については、2015年5月に全面施行された「空き家対策特別措置法」において定められています。
そこで、はじめに「空き家対策特別措置法」について、ご紹介しておきましょう。
「空き家対策特別措置法」は、正式には「空家等対策の推進に関する特別措置法」という名称で、空き家対策を全国的に促進することを目的とした法律です。
この法律に定められた空き家対策としては、空き家の実態調査、適正管理の指導、空き家やその跡地の利活用の促進、さらに管理不全の空き家を「特定空き家」とした上で行政措置をとることなどがあります。
「空き家対策特別措置法」の重要なポイントの一つが、空き家対策を促進するにあたり空き家の定義を定めている点です。
この中で、空き家とは人が住むなど日常的に使われることがない建築物と定義されています。
これを判断する際の基準としては、年間を通じた人の出入りに加え、水道や電気、ガスなどのライフラインの使用状況などが挙げられています。
通常、空き家や空き地は私有地にあたるため、所有者の許可なく立ち入ると、不法侵入となってしまいます。
しかし「空き家対策特別措置法」では、管理が行き届いていないと思われる空き家については、立ち入り調査や、所有者確認のための固定資産税台帳をはじめとした個人情報の開示、ライフラインの使用状況の開示請求などの権限を自治体に認めています。
また「空き家対策特別措置法」では、空き家の管理責任は原則としてその所有者にあると定めています。
そして、適正管理がなされていないために、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性がある空き家は「特定空き家」に指定され、市区町村による助言・指導、勧告、命令、行政代執行といった行政措置の対象となります。
これらの行政措置の一環として、固定資産税の軽減対象からの除外などの措置が取られる場合があるわけです。

固定資産税が増額される特定空き家ってどんな空き家？

「空き家対策特別措置法」の定めるところにより、所有している空き家が「特定空き家」とされてしまった場合に、固定資産税の軽減対象から外されるなどの措置がとられる可能性があることはご理解いただけたかと思います。
それでは、どのような状態にある空き家が「特定空き家」とされてしまうのでしょうか。
「空き家対策特別措置法」では、「特定空き家」と判断する際のガイドラインを提示しています。
ここからは、このガイドラインに基づき、どのような空き家が「特定空き家」とされてしまうのかについて解説いたします。
まず、このガイドラインが、空き家を「特定空き家」とする基準としているのが、以下の2点です。

●建築物や通行人を含む、周辺地域の環境に悪影響を及ぼす可能性の有無
●その悪影響の程度と危険などの切迫性

さらに、ガイドラインでは「特定空き家」と判断する空き家の状況について、より具体的な例を示しています。
ガイドラインが提示するこれらの例についても見ていきましょう。

空き家が放置され続けた場合に、倒壊など保安上の危険を及ぼす可能性がある

●建物の傾斜、また基礎や土台の破損・変形・腐朽が見られ、家屋の倒壊のおそれがある。
●屋根、外壁、その他外部設備に変形・剥落・破損が生じており、脱落、飛散のおそれがある。

空き家が放置され続けた場合に、衛生面で悪影響を及ぼす可能性がある

●建物や設備の破損などにより、吹付け石綿の飛散、汚物や汚水の流出、臭気の発生がある、もしくはそうなる可能性が高い。
●ごみの放置や不法投棄による悪臭の発生や、害虫・害獣の発生が見られる、もしくはそうなる可能性が高い。

管理不全により、周辺の景観を乱している

●地域の景観計画や景観保全に関するルールに適合しない状態になっている。
●汚物や落書、割れた窓ガラスなどが放置されている。
●草木が伸び放題となっている。

そのほか、周辺地域の生活環境に悪影響を及ぼす、またはその可能性がある

●立木の枝が生い茂り、通行を妨げている。
●動物が住み着いて、糞尿の臭気が発生している。
●シロアリが発生し、周辺の家屋に飛来する恐れがある。
●施錠されていない、窓が割れているなど不審者が侵入しやすい状態にある。

これらは「特定空き家」とされる家屋の状態の例であり、周辺地域の環境や住民の生活に危険が及ぶ、または有害となるおそれがあると判断されると、「特定空き家」に指定されてしまう可能性があるわけです。

特定空き家に指定されてから固定資産税が増額されるまでの猶予は？

空き家が先述のような状態となり、「特定空き家」に指定されると、市区町村による行政措置の対象となります。
空き家が行政措置の対象となれば、所有者は様々な不利益をこうむることになりますが、特に注意したいのが、固定資産税など支払う税金への影響です。
まず、空き家を所有している場合にかかる税金としては「固定資産税」があります。
さらに地域によっては「都市計画税」が課税される場合もあります。
この「固定資産税」・「都市計画税」は、住宅が建てられた土地であれば「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置が適用され、住宅の面積によって「固定資産税」は1/3から1/6まで、「都市計画税」は2/3から1/3まで減額されます。
かつては全ての住宅がこの特例の対象となっていましたが、2015年に実施された税制改正により、「特定空き家」がこの特例措置から除外されることとなったのです。
ただし、「特定空き家」に指定されればすぐに固定資産税などの税金の軽減対象から外されるわけではありません。
その理由の一つは「特定空き家」に対する行政措置は、助言・指導、勧告、命令、行政代執行と段階を踏んで実施され、このうち、勧告を受けた場合の措置が「住宅用地の特例」からの除外とされているためです。
ここで、「特定空き家」に対する行政措置の手順についても、見ておきましょう。
まず、近隣住民などから空き家についての苦情があると、自治体は所有者に連絡を取り、適正管理を求める「助言」をおこないます。
所有者がこれに応じない、または早急な対応が必要と判断される場合には、より法的効力のある「指導」と呼ばれる措置が取られます。
これは、空き家の管理者に管理状況の改善を強く促すものですので、行政から「指導」があった場合には早急な対応が必要となります。
「指導」を経ても状況改善が見られなければ、所有者に対して「勧告」と呼ばれる措置が取られ、「住宅用地の特例」から除外されてしまいます。
ただし、固定資産税などの税金の基準日となるのは1月1日ですので、「勧告」を受けた年内に状況を改善したと認められれば、引き続き「住宅用地の特例」の対象となります。
一方、「特定空き家」として勧告を受けた状況のまま翌年1月1日を迎えてしまうと、特例から除外され、最大で6倍もの固定資産税を払うことになります。
「勧告」を経ても「特定空き家」の状況が改善されないと、「命令」や「行政代執行」の対象となり、命令に従わない場合は50万円以下の過料が科され、行政による強制的な対処がおこなわれることになります。

まとめ

今回の記事では、「空き家対策特別措置法」に定められた「特定空き家」と、固定資産税との関係について解説いたしました。
空き家の適正管理を怠ると、「特定空き家」に指定されてしまう可能性があり、「特定空き家」となった空き家の所有者は、固定資産税の増額など様々な不利益をこうむることになります。
相続などにより空き家を所有することになった場合には、出来るだけ早く利活用の方法を検討し、すぐに売却・利活用が難しいのであれば、不動産管理会社などに依頼して適切な管理を心がけるようにしましょう。
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