空き家を所有していて、お持ちの物件に合った管理や処分の方法がわからない方は多いのではないでしょうか。
空き家の処分方法の一つに、空き家の解体があります。
今回の記事では、空き家を解体する場合について、解体する際のポイントや空き家の解体に活用できるローンをご紹介いたします。

管理不全の空き家にはさまざまなリスクが！空き家の解体でリスクの回避が可能に

はじめに、空き家の解体がなぜ必要なのかについて解説していきましょう。
適切な管理がなされない空き家は、災害時などに倒壊する、犯罪に利用される、また害虫や害獣が繁殖するなど、衛生・治安・景観面や安全性の面から近隣住民の生活に悪影響を及ぼすことが懸念されており、日本が抱える社会問題の一つとなっています。
特に住宅が空き家となった場合、定期的かつ頻繁に管理しなければ、室内に溜まった湿気などにより老朽化が早まりますし、修繕すべき部分の発見が遅れがちとなります。
このように空き家の適切な管理を怠ると、特に地震や台風などの災害時に倒壊や建物の一部の剥離・飛散を招き、人的被害につながることもあり、被害の責任は空き家の所有者が負うこととなります。
また、上記のような空き家問題に対応するため平成27年より施行されたのが「空き家対策特別措置法」です。
この法律の制定により、周辺地域に悪影響を及ぼす可能性のある管理不全の空き家は「特定空き家」として行政措置の対象となったり、固定資産税の軽減措置の対象から外されたりといったペナルティの対象となることとなりました。
このように、ご所有の空き家を適切に管理できない場合、さまざまなリスクを負うことになりますが、これを回避するための選択肢の一つが建物の解体となります。

空き家を解体する前に知っておきたいメリット・デメリットは？

次に、空き家を解体するメリット・デメリットや、解体する際の注意点について解説します。
まずは、空き家を解体するメリットからご紹介していきましょう。
すでに述べたとおり、所有者が空き家を適切に管理しなかった場合、「空き家対策特別措置法」により「特定空き家」に指定され、ペナルティの対象となったり、家屋の破損によって人的被害が発生したりといったさまざまなリスクが考えられます。
空き家を保持したままこれを回避するためには、空き家を適切に管理することが求められますが、空き家の適正管理には手間や費用がかかることになります。
特に空き家が所有者の居住地から離れている場合には、定期的な管理のために遠方まで出向く時間や費用がかかりますし、空き家管理代行業者に依頼するにしても、毎月の管理費用がかかることになります。
空き家を解体して更地にしてしまえば、このような建物管理の手間や費用を節約することができるのです。
また、空き家を売却する場合、「築年数の進んだ空き家＋土地」は「古家付き土地」と呼ばれ、同条件の立地であれば更地のほうが買い手が付きやすく、高く売却できるケースがほとんどです。
これは、「古家付き土地」の取引では、買い手側が家屋の解体をおこなうため、その時間や費用が買い手側の負担となってしまうためです。
このように、ご所有の空き家を売却する場合に、よりよい条件で売却しやすくなることも、空き家を解体するメリットの一つです。
一方で、空き家の解体にはデメリットも存在します。
その一つが、住宅が建っている土地に対する税金の軽減措置、いわゆる「住宅用地の特例」が適用されなくなる点です。
この特例により、空き家であっても住宅を有する土地に対しては、固定資産税や都市計画税が軽減されます。
しかし、空き家を解体すればその土地は住宅用地でなくなってしまうため、この特例を受けることができなくなります。
ただし、「空き家対策特別措置法」により、空き家が「特定空き家」に指定された場合にも、「住宅用地の特例」の対象から除外されます。
このため、空き家がすでに「特定空き家」とされている場合、空き家を解体するデメリットは特にないと言えるでしょう。
また、空き家を解体する際に注意しておきたい点としては、解体業者選びがあげられます。
解体業者にはウェブサイトがないケースが多いため、情報収集が難しい上、費用面をはじめとしたトラブルに巻き込まれることも少なくありません。
そのため、空き家の解体を依頼する際には、きちんとした業者を見極めることが重要です。
家屋の解体は解体業という業種に分類され、解体業者にはこれに従事するための登録・許可が必須です。
登録・許可のある業者は許可・登録番号を有していますし、都道府県に問い合わせれば業者の情報を提供してくれます。
解体を依頼する際には、その業者が登録・許可を受けているか確認しておくとよいでしょう。
他社と比べて極端に安い見積書を提示する業者に依頼して、不法投棄などの違法な行為をおこなって経費を安くしていた、追加工事により後になって高額な費用を請求されるなどのトラブルに発展するケースもあります。
解体業者を選ぶ際には複数の解体業者から見積もりを取った上で検討し、他社と比べて極端に安い見積書が提示された場合には、見積もりの詳細を確認することをおすすめします。

空き家を解体するときの資金はどうする？解体の費用相場や「空き家解体ローン」について解説

最後に、空き家の解体費用の相場と空き家の解体ローンについてご紹介しましょう。
まず、空き家の解体費用の相場ですが、1坪あたり、木造であれば4万円、鉄骨造なら6万円、鉄筋コンクリート造であれば7万円、浄化槽は1つあたり5万円から8万円ほどがかかります。
ただし、これらの解体費用は空き家の立地や面積、構造などにより変動するものですので、目安としてお考えください。
たとえば、周辺の道路状況が悪い、地震や火災により建物が破損している、アスベストが使用されている、空き家内に残置物があるなどのケースでは、相場以上の解体費用がかかることが多いようです。
一方で、梅雨や台風の時期、業者の繁忙期を避け、空き家の近隣の業者を選ぶなどの工夫によって解体費用を抑えることが可能です。
いずれにしても、空き家の解体にはそれなりの費用がかかる場合がほとんどですので、その費用の捻出にお悩みの空き家の所有者の方は少なくないでしょう。
そのような場合に活用できるのが、「空き家解体ローン」です。
各都道府県のさまざまな金融機関が空き家対策に取り組む自治体などの要請を受け、「空き家解体ローン」や同等の機能を有したローン商品を取り扱っています。
「空き家解体ローン」は、空き家を解体する際の費用として活用できるローン商品です。
空き家対策としての機能も有するため、担保や保証人がいらず、金利も低く設定されているなど、多くの商品が利用しやすいものとなっているのが特徴です。
ここでは、ご参考までに、埼玉県さいたま市の武蔵野銀行の「空き家活用ローン」商品の例をご紹介しましょう。
武蔵野銀行の「空き家活用ローン」は、空き家に関するさまざまな資金としてご活用可能なローン商品で、「空き家解体ローン」としてもご利用できます。
武蔵野銀行が指定する保証会社の利用が条件となりますが、原則的に担保や保証人は必要ありません。
また、通常平均金利は年間3.5％ですが、空き家の解体や利活用について自治体の補助金の受給が決定しているなど、一定の条件を満たせば、年1％の金利差し引きが可能です。
融資金額は10万円以上500万円以下、融資期間は6か月以上、10年以下となります。
利用者の要件は借入時に満20歳以上、65歳以下で、安定した収入があること、都内または武蔵野銀行営業エリア内に勤務または在住していることです。
その他の要件としては、借入者本人またはその家族が所有している空き家を対象とし、改築・改装、解体、解体後の利活用、防災・防犯設備対策のための資金として活用することなどがあります。
このように、多くの「空き家解体ローン」は空き家対策としても機能しているため、利用条件のハードルは低めに設定されています。
ただし、金融機関により利用条件や金利などの条件の詳細は異なりますので、ご注意ください。

まとめ

空き家を解体すれば、空き家を管理する手間や費用がかからなくなりますし、売却する際にも買い手が付きやすくなるメリットがあります。
また、「空き家解体ローン」は空き家対策の一環でもあるため、担保や保証人が不要、金利が低めに設定されているなど、多くの人が利用しやすい商品となっています。
空き家の処分にお困りの方は、ぜひ一度ご利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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