現在日本では、少子高齢化や都市部への人口集中を背景として、空き家問題が深刻化しています。
都市部への人口流入による地方の空き家問題が注目を集める一方で、東京などの都市部ではマンションの空室が増加しており、こちらも看過できない問題となりつつあります。
そこで今回の記事では、東京を中心に広がりつつあるマンションの空き家問題について、マンションを所有した場合の注意点や対策にも触れながらご紹介していきましょう。

マンションの空き家問題って？現状はどうなっているの？

マンションの空き家問題とはなにか、その現状についてご紹介いたします。
ですがその前に、日本の空き家問題の現状についても見ておきましょう。
総務省統計局では、5年ごとに空き家を含む全国の住宅及び土地に関する調査をおこなっています。
この最新の調査結果である「平成30年度住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数は849万9千戸、空き家率は13.9％にも上ることが明らかになりました。
こちらの調査では、空き家を賃貸用住宅、売却用住宅、二次的住宅、その他の住宅と分類しています。
この中でも、二次的住宅は別荘や別宅などとして、日常的に住んでいるわけではないが、時折利用される住宅を指し、その他の住宅は賃貸・売却・二次的利用などの目的が定まらないまま、空き家となっている住宅を指します。
空き家が問題視される要因の一つには、腐朽による倒壊の危険性をはじめ、防犯・防災・衛生・景観面での問題など、管理不全が引き起こす問題があります。
次に、マンションの空き家問題の現状について見ていきましょう。
マンションの空室が増加する原因の一つとして挙げられるのが、マンションの供給過多です。
不動産経済研究所の調査では、2018年に新築されたマンションは3万7,132戸、2019年もおよそ3万7千戸となっており、4年間連続で、毎年3万戸台のマンションが新築されていることがわかっています。
また、東京都内のマンションの空き家数は5000戸とされていますが、実際にはさらに多くの空き家マンションが存在するとも言われています。
上記で述べたように、日本全国に多くの空き家がすでに存在し、空き家数が増え続けているにもかかわらず、毎年3万戸以上ものマンションが供給され続けているわけです。
その他にも、マンションが空室となる原因には、所有者が高齢となって、入院や施設入所により居住者がいなくなるケースや、相続により所有されたものの、新たな所有者は元の自宅に居住するケース、投資を目的として所有されているケースなどがあります。
こうした物件では、管理費の支払いが滞ることも少なくなく、その結果マンションのメンテナンスが十分におこなわれなくなり、空室が増えていくことがマンションの空き家問題加速の要因として挙げられます。

マンションの空き家問題についてご解説！中古マンションを相続する際の注意点とは？

ここまで、マンションの空き家問題の現状についてご説明してきました。
空室のマンションを所有する身近な事例として挙げられるのが、親の所有していた分譲マンションを相続するケースではないでしょうか。
親や親せきが所有するマンションを相続した場合のメリットは、その物件が相続した方の資産になるということです。
資産価値が下落する前に売却することや、将来子どもが成長したときのために維持・管理することなどが選択肢として挙げられます。
一方、中古マンションの相続には注意すべき点もあります。
ここからは、中古マンションを相続した場合の注意点についてご紹介いたします。
中古マンションを相続した場合のデメリットの一つに、税金や維持費などの費用がかかる点が挙げられます。
元の所有者の生前にマンションを相続する場合は、法律的には生前贈与にあたるため、贈与税がかかり、所有者の死後にマンションを相続するのであれば、相続税が物件を所有する段階で課税されます。
また、その物件を所有する限り毎年課税される税金としては、固定資産税があります。
税額は物件のある土地の評価額に基づいて決定されるので、相続前にあらかじめ調べておくと安心です。
維持費用には共益費または管理費、そして修繕費が挙げられます。
修繕費はマンションのメンテナンス費用を指しますが、共益費と管理費は物件によって対象が異なり、共用部分の清掃・維持の経費や事務費用を指す場合が多いようです。
また、分譲マンション特有の注意点として、管理組合への参加やマンション内の他の住人との関係が挙げられます。
分譲マンションの管理者は、住民からなる管理組合となる場合が多く、マンション全体の使用や管理にかかわる問題は、管理組合により決定されます。
分譲マンションの部屋を所有する場合、費用の支払いに留まらず、掃除や会合への参加などが求められる場合があることも知っておきましょう。
そして、マンションを相続する場合に特に気を付けたいのが、資産価値が下がることです。
住居は日常的に人が使わなければ、急速に老朽化してしまうものですから、資産価値が下がる前に売却を検討するか、日常的に管理していくことが必要となります。

中古マンションを相続した場合の対処法は？資産価値を下げない工夫が重要

マンションの空き家問題について、その現状やマンションの空き部屋を所有した場合の注意点をご紹介してきました。
最後に、マンションを相続した場合の対処法についてもご紹介しましょう。
マンションを相続して維持・管理していく場合や、売却する場合にポイントとなるのが、その物件の資産価値です。
資産価値はそれぞれの物件の詳細な条件によって決まるため、一概には言えませんが、まず物件の資産価値を決定する一般的な条件について見ていきましょう。
まず、築年数は資産価値を左右する大きな要因となります。
築浅の物件は資産価値が高くなる傾向にあり、築10年以下の物件は購入価格の70％から80％の売却価格となる場合も珍しくありません。
理由としては、ローンの審査基準の一つが築年数となっており、フルローンを組みたければ築12年以下の物件を購入する必要があるためです。
築年数10年を経過すると資産価値は下落し、築31年を超過すると価値の変動がなくなります。
また、立地条件も物件の資産価値を決定づける要因です。
たとえば、近隣に主要駅がある、買い物環境がよい、学校へのアクセスがよい、また、評判のよい学校の学区内に位置しているなどの要素に当てはまるほど、資産価値が高まる傾向があります。
さらに、マンション全体の管理状態がよいことも重要な条件で、ごみ置き場や駐車場・駐輪場の状態が判断材料となる場合が多いようです。
また、特に子育て世帯への売却では、周辺地域の治安も重視される傾向にあります。
マンションを相続する場合には、これらの条件を念頭において、売却するか、維持・管理をしていくかを決めるとよいでしょう。
また、マンションによっては、清掃や管理の徹底以外にも、管理組合が資産価値を下げないための対策を講じています。
こうした事例では、共用部分である屋上を共同農園として管理し、収穫時期にはイベントを開催したり、道路沿いの共用部分に自動販売機を設置して収益化したり、といった工夫がなされています。

まとめ

近年、都内を中心にマンションの空き家問題が深刻化しつつあります。
中古マンションを相続すると税金や管理費がかかります。
また、空き家となったマンションを放置して資産価値が下がると、売却することも困難となってしまいます。
マンションを相続する予定がある方は物件の条件を見極め、維持・管理していくのか、売却するかをご検討することをおすすめします。
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