空き家を訪日外国人向けのドミトリーとして活用したい!その活用方法をご紹介

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空き家を訪日外国人向けのドミトリーとして活用したい!その活用方法をご紹介

空き家の管理維持には手間や時間がかかりますが、空き家を放置してしまうと防犯や衛生、安全性などの面で様々な問題に発展する可能性があります。
2015年に施行された空き家対策特別措置法により、適正に管理されておらず、問題を引き起こすことが想定される空き家は特定空き家として行政の取り締まりの対象となっています。
このような背景から現在、空き家の活用方法に関する議論が活発化しており、訪日外国人向けのドミトリーもそのような活用方法のひとつとして注目されています。
今回の記事では、空き家を訪日外国人向けのドミトリーとして活用する方法についてご紹介いたします。

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空き家をドミトリーとして活用するには?まずは民泊について知っておこう

空き家を訪日外国人向けのドミトリーとして活用する際に知っておいた方がよい知識として、民泊の経営方法があります。
はじめに、民泊やドミトリーとは何か、そして近年の民泊を取り巻く状況について見ていきましょう。
民泊とは、アパートやマンション、戸建てに関わらず、個人が所有する不動産物件を貸し出す一時的滞在者向けの宿泊施設を指します。
Airbnbのような民泊の利用者を募集するためのウェブサイトが物件の所有者と利用希望者の仲介をおこなっているほか、不動産会社が民泊を運営し、独自に顧客を募集するケースもあります。
ドミトリーとはこのような宿泊施設の中でも、寝泊まりする部屋が個室ではなく、ほかの宿泊者との相部屋となるタイプの宿を指します。
相部屋を利用するため宿泊費用を安く抑えることができることから、バックパッカーなどの間で人気が高く、空き家の立地条件が適していれば、海外からの旅行客の需要が期待できます。
近年、国内で民泊の数が増加していますが、その背景には外国人旅行客の増加による宿泊施設の不足があります。
観光局によれば、2017年に観光目的で日本を訪れた外国人の数は2,869万1,000人にも上り、前年と比較すると19.3%の増加となりました。
さらに、政府は「明日の日本を支える観光ビジョン」の中で訪日外国人観光客の目標数を定めており、2020年には4,000万人、2030年には6,000万人と、今後も訪日外国人観光客は増加していくことが予想されます。
そこで問題となったのが観光客数に対する宿泊施設の不足であり、これを補う存在として注目されたのが民泊です。
当初、民泊の経営には旅館業法に定められた設備などの条件を満たした上で、営業許可を取得することが必要でした。
しかし、上記に述べたような宿泊施設の不足を補うために、民泊の経営についての法的な規制緩和がおこなわれました。
このため、民泊の経営が以前と比べて容易になり、その数も増加傾向にあるのです。

空き家をドミトリーとして活用したい!どのような手続きが必要?

空き家をドミトリーのような民泊として経営するには、法に則って営業に必要な手続きをおこなう必要があります。
その手続きは3種類あり、旅館業法が定める簡易宿所、国家戦略特区法が定める特区民泊もしくは住宅宿泊事業法が定める新法民泊として手続きをおこなわなくてはなりません。
ここからは、空き家をドミトリーとして活用するための法的手続きについてご紹介いたします。
まず、旅館業法が定める簡易宿所として営業するための手続きについて見てみましょう。
旅館業法が定める宿泊施設の種別には、旅館・ホテル、簡易宿所、下宿があり、民泊は簡易宿所に該当するケースがほとんどです。
簡易宿所を営業するには自治体の保健所から営業許可を取得する必要があるため、ほかの手続き方法と比べると難易度が高い手続き方法といえるでしょう。
従来は最低床面積が33㎡と定められていましたが、現在では規制緩和により、宿泊人数が10人以下の場合、宿泊者1人当たりの床面積が3.3㎡以上と規定が変更されています。
特区民泊や新法民泊との大きな違いは、営業日数や宿泊日数に関する制限がないという点です。
住宅専用地域以外であれば、全国で営業することができます。
これに対し、特区民泊は国家戦略特別区域法の定めるところにより、旅館業法の適用なく営業できる宿泊施設です。
国家戦略特区の中でも、東京都大田区や大阪府大阪市など特区民泊の条例のある自治体で保健所の認定を受けて営業することが可能です。
面積は1室25㎡以上、宿泊日数は2泊3日以上で各自治体が条例で規定する日数に従うことが求められますが、営業日数についての制限はありません。
住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法は宿泊施設の不足を補う合法的な民泊の普及を目的として、2018年に新たに施行された法律です。
民泊新法は民泊の事業者、管理業者および宿泊者と事業者との間に入る仲介業者に対してのルールを定めています。
このうち、空き家をドミトリーなどの民泊として活用したい事業者は、民泊を開業するにあたって都道府県知事などへの届け出が義務付けられています。
宿泊日数の制限がない一方で、営業日数は年間180日以内と定められ、自治体によってはさらに営業日数を制限する条例を定めている場合もあります。
その他にも、衛生管理や騒音防止のための措置、標識の設置、近隣住民へのクレーム対応や宿泊者名簿の作成および保存などが規定されています。
また、民泊の管理について、事業者が住宅宿泊管理業者として管理をおこなえない場合、管理業者に業務を委託する必要があります。
さらに、民泊新法は施設についての基準も設けており、設備と住宅についての要件を定めています。
設備については、キッチン、バス・トイレ、洗面設備が利用可能であることで、1つの建物に全てが揃っていなくても、敷地内にこれらの設備がある場合は1つの住宅として認められます。
また、民泊はホテルや旅館と同様、特定防火対象物となりますので、消火器や火災報知機などの消防設備の設置が義務付けられています。
住宅についての要件は、現在生活の本拠として利用されている、入居者を募集中である、時折、所有者または借り手の居住用として利用されている、のいずれかに当てはまる必要があります。

空き家をドミトリーとして活用する場合の注意点は?法的な制限や収益性など

最後に、空き家をドミトリーとして活用する場合の注意点についてご紹介いたしましょう。
まず、民泊を経営するためには、空き家の条件が様々な規定や要件に適合していなければなりません。
たとえば、物件の面積や立地が法律や条例の要件を満たしていることに加え、マンションの場合には管理規約で民泊の運営が認められている必要があります。
建物のリノベーションや簡易宿泊所を開業する場合には、手続き前に建築確認申請をおこない、検査の証書を取得することが求められることもあります。
また、空き家をドミトリーとして活用する場合には、その空き家の立地が民泊経営に適していることが収益を上げるために重要となります。
観光地へのアクセスがよく、周辺に安価な宿泊施設が少ないエリアであれば、観光客の利用が見込めるでしょう。
住宅宿泊事業法に基づいて民泊を経営する場合には、年間の営業日数が最大で180日までと制限があることにも注意が必要です。
しかし、そもそも宿泊施設には閑散期がある場合がほとんどですので、その地域の繁忙期を把握しておけば、予約が見込めない時期にはウィークリーマンションなどほかの方法で収益を得ることも可能です。

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まとめ

空き家をドミトリーとして活用する場合には、民泊として営業に必要な手続きをとる必要があります。
また、収益を上げるためには、訪日外国人観光客などの需要が見込めることも重要になります。
空き家を活用してのドミトリー経営をご検討する際には、物件の条件が法律や収益性の面でドミトリー経営に適しているかを把握しておきましょう。
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