近年、空き家バンクや補助金制度など、空き家の利活用を促進するための様々な対策が打ち出されています。
このため、物件の購入を検討するにあたり、空き家は安くて手の届きやすい魅力的な選択肢の一つになりつつあります。
ただし、空き家の購入においては所有者と購入者との直接交渉になることが珍しくなく、他の物件購入とは異なる注意点もあります。
そこで今回の記事では空き家を賢く手に入れる方法について、その方法や注意点をご紹介いたします。
空き家物件はどうやって探す？探し方によっては直接交渉となる場合も
理想の空き家に出会うためには、空き家を探すための様々な選択肢を知っておいたほうがよいでしょう。
そこではじめに、空き家を探す際にどのような手段があるのかについてご紹介していきましょう。
まず、インターネット検索は他のあらゆる種類の物件を探す時と同様、空き家を探す際にも有効な手段の一つです。
インターネット検索での物件探しでは個々の物件の詳細を知ることはできませんが、手軽に多くの物件情報にアクセスすることができますので、空き家探しの第一歩として活用してみるとよいでしょう。
そのほかにも、他のタイプの物件と共通の探し方としては、空き家を探す地域の不動産会社に相談する方法もあります。
インターネットに掲載していない物件や、インターネット掲載前の最新情報を紹介してもらえる可能性があります。
これらの方法以外に空き家物件探しには他の物件探しにはない独特の手段があり、これらの手段で物件を探す際には、所有者と購入者の直接交渉となる場合があります。
そうした手段の一つに空き家バンクがあります。
空き家バンクとは自治体が空き家の利活用と地域の活性化のために運営する制度で、賃貸や売却を希望する空き家の所有者と利用希望者のマッチングを図ります。
特に地方では過疎化対策として空き家バンクに力を入れており、不動産会社が扱っていない物件を多く取り扱っているため、特に地方での空き家探しに役立つでしょう。
また、特に地方での空き家探しで有効な手段としては、人脈を利用するという方法もあります。
友人や知人、会社の同僚や親戚などのつてを利用するだけでなく、知り合いのいない地方での空き家探しの際にはその地域に短期間滞在したり、移住プログラムに参加したりして地元住民との関係を構築する中で情報を収集することもできます。
空き家バンクや人脈を利用しての空き家探しでは、契約は所有者と利用希望者間での直接交渉となることが多く、手数料などがかからずに済みます。
ただし、直接交渉がトラブルに発展する場合もありますので、訳あり物件や再建築不可物件などに関するある程度の宅建的知識をはじめとした物件を選ぶ際の注意点を知っておく必要があります。
不安な場合には、費用が発生しますが不動産会社に仲介に入ってもらうことをおすすめします。
自力で見つけた空き家の購入！直接交渉はできる？不動産会社に依頼したほうがよい？
ご紹介してきたように、空き家物件探しにはインターネットや不動産会社以外にも、空き家バンクや人脈など様々な手段があります。
これらの方法以外に、自分の足で空き家を探したいエリアを巡って理想の空き家を探すこともできます。
ここからは、自分の足で空き家を探す方法についてご紹介していきましょう。
気になる物件に売却物件であることを示す看板があれば、インターネットで情報を検索するか、看板の電話番号に直接問い合わせてみるとよいでしょう。
このように明確に売却中の物件でなくても、実際には購入可能な物件もあります。
売却の準備をしている段階の物件や特に売却を検討していない物件には看板が立ちませんが、購入希望者が現れれば売却を検討してくれる場合もあるためです。
そのような場合には、所有者を探し出して購入可能であるかを問い合わせることになります。
まず、その物件が空き家であることを確かめるには、メーターの稼働状況やカーテンの有無を確認する以外にも、近隣住民の方に尋ねてみるという方法もあります。
空き家であることが分かれば、法務局で不動産登記簿を照会して空き家の所有者を探します。
管轄の法務局で登記事項要約書を取得すれば現在の所有者の氏名と住所が記載されていますので、所有者と連絡を取ることができます。
この際の交渉については、所有者と直接交渉をすることもできますし、不動産会社に仲介を依頼することも可能です。
所有者と直接交渉する場合には手紙などで連絡を取り、空き家の現況を尋ね、空き家の購入を希望することを伝えましょう。
この場合でも所有者が空き家の管理や売却を不動産会社に任せている場合は、不動産会社と連絡を取り合うことになります。
一方、購入希望者が不動産会社に仲介を依頼する場合は、はじめに不動産会社に問い合わせることになります。
所有者側が不動産会社の仲介を望まない場合でも、購入希望者側の代理人として仲介を依頼することができます。
専門業者に仲介を依頼すると手数料がかかってしまいますが、直接交渉に比べてトラブルなどの不安要素は少なくなりますので、検討してみるとよいでしょう。
直接交渉する場合には特に大切！空き家物件を探す際の注意点とは？
様々な空き家の探し方について見てきましたが、気に入った物件に巡り合えたら、その物件に重大な問題がないかを見極めなくてはなりません。
特に直接交渉となる場合には専門家に問題点を指摘してもらうことができないため、ある程度の知識が必要です。
ここからは、空き家物件を探す際の注意点についてご紹介いたしましょう。
まずは、空き家の周辺環境を確認しましょう。
交通アクセスがよいか、また空き家に居住するのであれば病院や郵便局、商業施設などに行きやすいかも大切なポイントとなります。
可能であれば、周辺地域のルールや雰囲気などもつかんでおくとよいでしょう。
また、空き家の状態については様々な確認事項があります。
まずは、電気や水道、ガスなどのライフラインがきちんと確保されているか、どのような会社を利用することになるのかを確認しましょう。
特にトイレについては、下水道や浄化槽を利用するのか、汲み取り式であるかを必ず調べておきましょう。
空き家が法的な基準を満たしていることも確認しておく必要があります。
空き家が1981年に改正された新耐震基準を満たしていなければ、基準を満たすための工事が必要ですし、建築基準法で定められた基準を満たす道路に面していない建築物は建築許可が下りないため、建て直しができません。
また、建物の老朽化の度合いや重大な損傷の有無もチェックすべきポイントです。
具体的には、欄干の亀裂や雨漏りの有無、シロアリがいるかどうか、また耐用年数が短いと言われる電気やガス機器の最新の取り換え日などを確認しましょう。
さらに、その物件の心理的瑕疵についても確認しましょう。
瑕疵とは物件の欠陥を指しますが、心理的瑕疵のある物件とは、周辺に暴力団事務所や嫌悪施設があったり、その物件自体が自殺や殺人もしくは死亡事故の起きた事故物件であったりする場合を指します。
所有者と購入者間の直接取引で瑕疵について説明がない場合は、購入者側から物件の所有者に確認しましょう。
また、契約の際の条件に瑕疵担保免責がついている場合には、売り主が瑕疵についての責任を負うことはなく、物件に起きた不具合などは全て購入者側の責任で処理することになります。
瑕疵担保免責が付帯した契約の場合には、その理由の詳細についての説明を求めたほうがよいでしょう。
