空き家を売却した際に、売却利益が生じた場合は確定申告が必要なことをご存じでしょうか。
空き家を売って出た利益は、譲渡所得として税金がかかるため申告しなければなりません。
この記事では、空き家を売った際に確定申告が必要となる譲渡所得や税金の種類、節税対策となる3つの特例について解説します。

空き家を売却した際に確定申告が必要な譲渡所得とは？

空き家を売却して利益が出た際は、譲渡所得の確定申告が必要です。
譲渡所得は「取得費」と「売却費用」を差し引いた金額になるので、売却価格がそのまま所得として計上されるわけではありません。
売却費用は売却するときにかかった費用なのでわかりやすいですが、取得費がわからないケースもあるでしょう。
取得費と売却費用に該当するもの、譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

取得費

取得費とは、空き家を購入した際にかかった費用のことで、物件価格だけでなく諸経費も含みます。
譲渡所得の取得費に該当する費用は、以下のとおりです。

●土地・建物の購入代金・建築代金
●不動産取得税
●印紙税
●登記費用

そのほか、土地の取得に際して支払った土地の測量費や借主を立ち退かせるために支払った立退料があれば、取得費に含まれます。
なお、建物については、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。
親から相続などで引き継いだ空き家は、購入時の契約書類などがなかなか見つからず、取得費がわからないこともあるでしょう。
空き家購入時の書類などが残っておらず取得費が分からない場合は、売却価格の5％が取得費になります。
ただし、売却価格の5％を取得費とすると譲渡所得が増えて、実際より多くの税金を納めなければならない可能性があります。
そのため、空き家を相続予定の方は、被相続人が元気なうちに購入時の売買契約書や領収書などの保管場所を確認しておくのがおすすめですよ。

売却費用

売却費用は、土地や建物を売却するときに直接かかった費用のことです。
売却費用に該当する費用は、以下のとおりです。

●土地・建物を売却するときに支払った仲介手数料
●売主が負担した印紙税
●売却する際に建物を解体した場合は解体費用とその建物の損失額

譲渡所得の計算

取得費と売却費用がわかったら、以下の計算式で譲渡所得を算出します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋売却費用）
上記の計算で譲渡所得がプラスになった場合は、売却した年の翌年の2月16日～3月15日までに、税務署にて確定申告をおこないましょう。

空き家の売却にかかる税金の種類や税率とは？

空き家を売却した際は、さまざまな税金がかかります。
かかる税金の種類や税率は以下のとおりです。

空き家売却時にかかる税金の種類

空き家を売却する際にかかる税金は、以下の4種類です。

●譲渡所得税
●印紙税
●免許登録税
●消費税

譲渡所得税は前章でも述べたとおり利益が出た際にかかる税金で、一般的に所得税・住民税・復興特別所得税を総称する税金のことです。
印紙税は空き家を売却する際の売買契約書にかかる税金で、収入印紙を契約書に貼り付ける形式で納税します。
登録免許税とは、不動産登記を申請する際にかかる税金で、空き家売却の際は「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」を申請する際にかかります。
相続した空き家の場合は、売却前に「相続登記」も必要でしょう。
なお、すでに空き家を購入したときの住宅ローンを支払い終えていて、抵当権が設定されていない場合は「抵当権抹消登記」の必要はありません。
消費税は、空き家売却時に不動産会社に支払う仲介手数料などに課税されます。

空き家売却時にかかる税金の税率

譲渡所得は、累進課税となる所得と合算しない「分離課税」になります。
譲渡所得税は、空き家を所有していた期間が5年以下の短期間か、5年を越える長期間かによって税率が変わります。
所有期間ごとの税率は、以下のとおりです。

●短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63%、住民税9％
●長期譲渡所得（所有期間5年越え）：所得税15.315%、住民税5％

なお、2037年までは復興特別所得税が所得税に対して2.1%加わります。
所得期間は親が所有していた期間も含めるため、相続した空き家の売却の場合は、ほとんどが長期譲渡所得の税率になるでしょう。
印紙税の税率は、売買代金によって以下のとおり異なります。

●100万円超え500万円以下：1,000円
●500万円超え1,000万円以下：5,000円
●1,000万円超え5,000万円以下：1万円
●5,000万円超え1億円以下：3万円
●1億円超え5億円以下：6万円

なお、上記税額は2024年年3月末までの間に適用される軽減税額です。
印紙税の軽減税額はもっとも安くて200円、もっとも高くて48万円になります。
登録免許税の税率は、登記の種類によって以下のとおり異なります。

●所有権移転登記：売買価格×2%（2023年3月末までは1.5%に軽減）
●相続登記：不動産価格×0.4%
●抵当権抹消登記：不動産1個につき1,000円

なお、空き家売買時の所有権移転登記にかかる費用は、一般的に買主が負担します。

空き家の売却で確定申告時に税金対策となる特例3選

空き家を売却後、譲渡所得の確定申告時に税金対策となる主な特例は以下の3つです。

①3,000万円特別控除

居住用の不動産を売却した際に一定の要件を満たす場合は、譲渡所得から最大3,000万円を特別控除できる特例があります。
ただし、空き家になる3年以内に居住実績がないと適用されないのが大きなポイントです。
さらに、親子や親族間の売買取引でないことや、同じ特例を2年以内に受けていないことなど、いくつかの条件を満たさなくてはいけません。

②相続した空き家に対する特例

相続した空き家については、3年以内に相続をすませていれば、3年以内の居住実績がなくても、譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。
ただし、この特例を活用するには以下の条件を満たす必要があります。

●相続開始の直前において、被相続人が住んでいた家屋であること
●1981年5月31日以前に建築された家屋であること
●マンションなどの区分所有建物ではない
●相続の開始直前において、その被相続人以外に住んでいた者はいない
●相続開始から売却時まで事業用、賃貸用または居住用として使用していない

そのほかにも、被相続人が老人ホームに入居していた場合の要件もありますので、詳しくは国税庁のホームページでご覧ください。

③所有期間10年越えの軽減税率の特例

売却した空き家の所有期間が10年を越える場合は、譲渡所得税の軽減税率の特例が受けられます。
ただし、軽減税率が適用されるのは譲渡所得の6,000万円以下の部分についてです。
6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得の税率（所得税15.315％、住民税5％）がかかります。
6,000万円以下にかかる軽減税率は、14.21%（所得税10.21％、住民税 4.0％）です。
なお、この軽減税率の特例が適用となるのは、土地・建物ともに所有期間が10年越えの場合です。
所有期間の算定は、売却をした年の1月1日時点における年数となりますので、その点もあわせてご注意ください。
以上が、空き家を売却した際に税金対策となる3つの特例です。
特例を利用するには確定申告の際に追加書類が必要となるので、申告書と一緒に提出するようにしてくださいね。

まとめ

空き家の売却で利益が出た際は、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をしなくてはいけません。
所有期間や特例によって税率が異なるため、空き家を相続する前に詳細をチェックしておくと、税金対策ができます。
空き家売却時により利益が出た方は、申告期限内にしっかりと税務署に確定申告をおこないましょう。
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