空き家を所有しているもののとくに活用していないという方は、今後の管理や活用方法について迷うところでしょう。
そこでおすすめなのが、空き家を賃貸物件として活用する方法です。
賃貸物件として活用することで、空き家管理の手間が省けるうえに収益を維持費に充てることもできます。
そこで今回は、空き家を賃貸物件として活用するメリット・デメリットや手続きのポイントをご紹介します。
01空き家を賃貸物件として活用する際のメリット
空き家は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの維持費がかかって大変ですよね。そのため、活用せずに放置しておくのはもったいないです。
空き家を賃貸物件として活用する際の主なメリットは、以下の3つです。
メリット①老朽化の加速を防げる
空き家を賃貸に出す最大のメリットは、住宅の老朽化を防げることです。家は人が住まなくなるとあっという間にボロボロになってしまいますよね。
その点、賃貸に出して誰かに住んでもらうことで、換気や掃除が自然におこなわれ、老朽化が早まる心配がなくなりますよ！
また、空き家の状態が良いうちに賃貸活用をおこなえば、修繕費用が少額で済むメリットもあるでしょう。
メリット②家賃収入の確保
空き家を賃貸に出すと、月々の家賃が収入として得られます。ただ空き家として放置していても管理にお金がかかるばかりのため、誰かに貸し出して収入を得られることは大きな魅力でしょう。
また、得た家賃収入を賃貸物件の維持管理費用として充てれば、人が住むために適切な状態を保ちやすくなるメリットもあります。
とくに、空き家をシェアハウスとして貸し出せば、複数人から家賃を得ることができ、高い利回りを狙うことができるでしょう。
また、複数人に貸し出すことで空室リスクも抑えることができますよ。
関連記事：空き家の活用にシェアハウスはおすすめ？メリットや手続き方法も解説！
メリット③将来住みたくなったときに便利
空き家を賃貸に出すということは、家賃収入を得ながら住まいの手入れを入居者にしてもらっているような状態ともいえます。誰かに住んでもらいながら空き家を維持できるため、将来そこに住みたいと思ったときに利用しやすいメリットがあります。
ただ空き家を管理するだけの場合、将来的に住める状態をキープすることはなかなか根気のいる作業です。
仕事などで忙しければ、管理に時間を割くことが困難な場合もあります。
その点、賃貸に出して入居者に住みながら家屋の換気や掃除をおこなってもらえるのは、大きなメリットでしょう。
考え方によっては、とてもお得な空き家管理法ともいえますね。
02空き家を賃貸物件として活用する際のデメリット
一方で、空き家を賃貸物件として活用する際は、賃貸管理業務が発生するため、いくつかのデメリットもあります。空き家を賃貸物件として活用する際の主なデメリットは、以下の3つです。
デメリット①入居者とのトラブル
賃貸物件として経営するうえで、もっとも頭を悩ませるのが入居者とのトラブルでしょう。家賃滞納や騒音などのご近所トラブルは、どんな賃貸物件でも起こりえる問題です。
もしそうした問題が起きたら、大家として対処しなくてはなりません。
また、入居者からのクレームにいつでも対応しなければならない点もデメリットです。
とくに家屋の設備不良や雨漏りなどは、早めに対処しなければ、入居者に大きな不満をあたえてしまうことにつながります。
デメリット②定期的な修繕費が必要
入居者を募ったり住み続けてもらったりするためには、快適に暮らせるように住環境を整えておかなくてはいけません。空き家が現状のままで借り手が見つかりそうなら、貸し出す段階でリフォームする必要はないでしょう。
しかし、放置されたままの空き家はリフォームや修繕が欠かせないケースが多いです。
とくに、空き家である期間が長いほど、さまざまな箇所で劣化が進んでいる可能性は高いです。
一見して問題なさそうに見えても、修繕が必要となるケースは多くみられます。
リフォームが大規模にせよ小規模にせよ、住宅を住める状態に維持する修繕費用は外せません。
また、借り手がついた後も、付帯設備の劣化による故障にも対応しなくてはならず、退去後にはクリーニングも必要です。
デメリット③空室による収入の変化
賃貸物件の活用は、空室リスクがある点もデメリットです。入居者が退去してしまうと、当然ですが家賃収入が入ってきません。
次の入居者が決まるまでの期間が長いほど、定期的な掃除などの維持管理業務に費用がかかる一方です。
かといって、空き家になった状態で放置していると劣化が進み、ますます借り手がつきにくくなってしまうでしょう。
そのため、いつでも貸し出せる状態をキープしておかなくてはならない点が賃貸物件のデメリットです。
03空き家を賃貸に出してメリットを得るための手続きポイント
空き家を賃貸物件として活用する際の手続きは、不慣れなことも多くて大変でしょう。しかし、手続きのポイントや流れを押さえておくことが賃貸経営を成功させるためには大切です。
手続きの流れとポイントは、以下のとおりです。
①空き家を査定し適正家賃を判断する
空き家を賃貸物件として活用するには、家賃をいくらに設定するのかがとても重要です。そのため、まずは専門の不動産会社に査定依頼し、立地や間取り、設備などを総合的に見てもらい、適正家賃を出してもらいます。
また、ご自身でも近隣の賃貸物件の賃料相場を調べて、競合となる物件がいくらぐらいで家賃を設定しているのかチェックしておきましょう。
入居者を獲得し利益を得るためには、家賃は低すぎても高すぎてもいけません。
そして、毎年空き家所有者にかかる固定資産税なども考慮したうえで、家賃を決めましょう。
ランニングコストなども踏まえて、損失が出ないよう無理のない範囲でエリアに合った家賃にすることが大切なポイントですよ。
②入居者との契約形態を決定する
次に、入居者と結ぶ賃貸借契約の契約形態を決めましょう。賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。
●定期借家契約：期間満了後は契約更新なし
●普通借家契約：正当な事由がない限り契約が更新される
賃貸経営では、一般的に普通借家契約を選択します。
普通借家契約は、借主が希望すれば契約を更新することができるため、長期的に賃貸に出したい場合に向いているでしょう。
一方で、定期借家契約は、契約期間満了後は契約が更新されないため、再契約をしない限り、入居者に退去してもらう契約になります。
所有者である貸主が将来的に当該物件に住む予定があるのであれば、定期借家契約にしておくことで入居者の退去をスムーズに進められるでしょう。
③規約を決める
入居者とのトラブルを未然に防ぐには、規約をしっかりと定めておくのがポイントです。規約とは、賃貸物件で暮らすうえで入居者に守ってもらいたいルールのことです。
たとえば、禁止事項の特約や規約に違反した場合は契約を解除する旨などを定めておくと良いでしょう。
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04まとめ
空き家を賃貸物件として活用するのは、資産を適切に維持管理するための一つの選択肢です。大家として管理する大変さはありますが、何もせずに維持や管理のためだけにお金をかけるより、家賃収入を得て活用するほうがずっとお得ですよ。
ぜひ、この記事を参考に空き家の有効活用をご検討ください。
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