空き家を所有していると固定資産税や都市計画税がかかって、維持費が大変ですよね。
また、相続時には相続税、売却時には譲渡所得税もかかり、税金面の負担は少なくありません。
さらに、2015年度の税制改正によって、空き家は放置していると今よりも税金が上がってしまうことになりました。
そこで今回は、空き家にかかる税金の節税方法として、固定資産税の軽減措置や3,000万円特別控除、相続税が減税されるケースについてご紹介します。
空き家を所有している方はぜひ参考にしてください。

空き家の税金を節税したい！固定資産税の軽減措置とは？

空き家の節税方法1つ目は「老朽化した空き家を解体し、固定資産税の軽減措置を受ける」方法についてです。
ただし、自治体によって異なります。
冒頭でも述べたとおり、空き家を所有していると固定資産税がかかりますよね。
固定資産税とは、毎年1月1日に不動産所有者に対して課される税金で、不動産の課税標準額に1.4％の税率をかけた額になります。
ただし、200㎡までの土地に住宅が建っていると、税額が課税標準額×1/6に軽減される「住宅用地の特例」があります。
また、200㎡を超える部分は、税額が課税標準額×1/3に軽減されます。
空き家についても、上記の軽減措置が受けられるのですが「特定空き家等」に認定されると固定資産税の軽減措置が受けられません。
特定空き家等とは、2015年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」で定められた住宅を指します。
たとえば、以下のようなケースが特定空き家等に該当します。

●倒壊の可能性が高く、保安上危険な恐れのある状態
●衛生上有害な恐れのある状態（悪臭が漂うなど）
●著しく景観を損ねている状態（草木が伸び放題で荒れているなど）
●周辺の生活環境の保全が守られない不適切な状態（不審者の出入りなど）

このように適切な管理がされておらず、近隣や周辺地域に迷惑をかけているような空き家が、行政から特定空き家等の指導や指定を受けると、固定資産税の軽減措置の適用から外れてしまうのです。
さらに、特定空き家に指定されても、空き家の管理が改善されない場合は、最終的には行政代執行による解体となり、解体費用の数百万円を請求される可能性もあります。
とは言え「特定空き家等に指定されないように自ら空き家を解体して更地にしたとしても、どのみち固定資産税の軽減税率が適用されなくなるのではないか」と気になるところではないでしょうか。

そこで、上記のような意見を踏まえて、老朽化した空き家の解体費用を補助する制度や、解体後の一定期間は固定資産税を軽減する制度を設けた自治体があります。
空き家の解体をためらっている方は、解体後も固定資産税の軽減措置が受けられる条例や要綱があるのか、自治体に確認してみましょう。

空き家の税金を節税したい！3,000万円特別控除とは？

空き家の節税方法2つ目は「売却して3,000万円特別控除を受ける」方法についてです。
「売却したいけど、譲渡所得税が気になる」という方におすすめの節税対策です。
相続した家を売却した際の譲渡所得から、3,000万円の控除を受けられる制度で、一定の要件を満たしていれば利用できますよ。
たとえば、空き家を売却して500万円の利益（譲渡所得）が出たとしても、そこから3,000万円を控除できるため、税金がかかりません。
3,000万円の特別控除を受けるための要件は以下のとおりです。

適用期間

3,000万円の特別控除を受けるには、以下の適用期間内に売却する必要があります。

●相続日から3年が経過する12月31日までに売却
●2023年12月31日までに売却

空き家の売却には、通常3か月～1年ほど期間がかかるため、3,000万円の特別控除を受けたい方はなるべく早めに売却を検討しましょう。

対象となる空き家

3,000万円特別控除の対象となる空き家は以下のとおりです。

●相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた
●昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋
● 相続した時から売却する時まで、事業・貸付・居住に利用していない
●区分所有登記がされていない建物

なお「相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた」について、被相続人が相続の直前まで要介護認定を受けた介護施設などへ入所していた場合は、一定の要件を満たせば適用となります。

譲渡の要件

空き家を売却する際には、以下の要件を満たす必要があります。

●売却代金が1億円以下
●売却時に一定の耐震基準を満たすこと
●他の特例の適用を受けていないこと
●親子や夫婦などの特別の関係がある方に対して売ったものでないこと

「売却時に一定の耐震基準を満たすこと」については、耐震性がない空き家であれば、耐震リフォームをして売却、または解体して売却すると適用されます。
「他の特例の適用を受けていないこと」については、相続財産を売却した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、併用できない特例があるためご注意ください。

空き家の税金を節税したい！賃貸活用で減税できる？

空き家の節税方法3つ目は「所有者の生前に空き家を賃貸活用して、相続税を減税する」方法です。
この特例を受けるには「空き家を相続前に貸し出して活用しておくこと」がポイントになります。
相続税は相続税評価額によって、税額が決まります。
そこで「貸付事業用の小規模宅地等の特例」を利用すると、面積が200㎡までの部分について、土地の相続税評価額を50％も減額できます。
つまり、通常の空き家よりも賃貸物件を相続した方が、相続税評価額が下がり、節税できるのです。
貸付事業用の小規模宅地等の特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

●相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、かつ、貸付事業を継続している
●相続した宅地を相続税の申告期限まで保有している
●宅地の上に建物や構築物があること
●相続開始3年以上前から貸付事業をしている

ちなみに、相続税の申告期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内となります。
また、上記4にあるとおり、相続する3年以上前から賃貸物件として活用している物件が対象である点に注意が必要です。
ただし、賃貸物件が事業的規模にある場合は、相続開始前3年以内であっても適用されます。
現在空き家を所有していて後継者に相続する予定がある方は、早めに賃貸活用をすることで、相続税の節税対策になりますよ。
とくに賃貸需要のあるエリアに物件があるのであれば、賃貸活用をすることで、固定資産税などの維持費を家賃収入で賄えるため、おすすめです。
しかし、賃貸活用をした場合は、前章でご紹介した3,000万円特別控除は受けられなくなりますのでご注意ください。
それぞれの状況によって適用される特例や、どの特例を利用したほうが良いかは異なるため、制度の詳細は専門家にご相談ください。

まとめ

今回は、空き家にかかる税金の節税方法として、固定資産税の軽減措置や3,000万円特別控除、相続税が減税されるケースについてご紹介しました。
固定資産税を節税したい方は、特定空き家に指定されないようにしっかりと管理するか、自治体に「解体後に固定資産税の減税が受けられるかどうか」を相談しましょう。
相続した空き家の売却を検討中の方は、3,000万円の特別控除を利用することで、譲渡所得税を節税できます。
ぜひ、この記事を参考に、節税できるような空き家の管理や活用方法をご検討ください。
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