空き家を放置してもメリットはゼロ!何か活用するならどんな方法がある?

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空き家を放置してもメリットはゼロ!何か活用するならどんな方法がある?

空き家活用にはいろいろな方法があり、深刻な社会問題となっている現代では、さまざまな政策も打ち出されています。
しかし、管理維持されていない住宅は相変わらず多く、当事者に危機意識がないケースもたくさんみられるんですよ!
手の施しようがなくなってからでは、修繕するにしろ解体するにしろ、手間も費用も増えて面倒です。
近い将来、誰も住まない実家を相続する予定の人や、現在居住者のいない家を所有して困っている人は、空き家の扱い方におけるメリット・デメリットについて考えてみましょう!
放置することと活用することの両方のケースがもたらす影響を事前に確認しておけば、自身のとるべき行動がおのずと見えてくるはずですよ。

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空き家活用せずに放置するデメリット

空き家を活用せずに放置することには、デメリットがあります。
社会的信用への影響
空き家を放置することは、所有者の労力と費用を増やすばかりだけでなく、放置することで「ご近所さんにも迷惑をかける人」と見られてしまい、社会的信用をなくすと理解しておきましょう。

ご近所トラブルの要因になる
老朽化によって倒壊や破損した住宅は、瓦が突然落ちてぶつかるなど、通行人に危害を与える可能性があります。
また、掃除や手入れが行き届いていないと火災や害虫発生の心配もあり、見栄えの悪さは街の景観を損ね、近隣住民にとって我慢しがたい状況を作りだすかもしれません。

犯罪の温床
人気(ひとけ)のない状況は不審者の侵入を招き、場合によっては犯罪の温床になりかねません。
実際、空き家が特殊詐欺などに利用されるケースも複数報告されています。

資産価値の下落
誰も住んでいない住宅は老朽化の進みが早く、手入れを怠ることにより、家としての機能が低下します。
人口減少や空き家率が上昇している現状では、中古住宅の需要は飽和状態で、ボロボロになった家に興味を抱いてもらうのは難しいでしょう。

固定資産税額の増加
行政から「特定空き家」に指定されると、特例住宅用地に対する固定資産税の特例を受けられなくなります。
特例を外れると、今より数倍高い税金を納める結果になりますよ。

行政代執行の解体費請求
「特定空き家」に指定されると、行政代執行により解体されてしまい、その解体費用を請求されてしまいます。
規模によりますが、費用が100万円以上となるケースが報告されています。

空き家活用するメリット・デメリット

活用には維持管理を含め、空き家対策として主に5つの方法があります。
それぞれのメリット・デメリットをみていきましょう。

自分が住む
建築費用なしで一軒家に住め、代々の家や家財を引き継げます。
ただし、古い家は間取りや水回りが快適でなく、メンテナンスに費用がかさみます。

賃貸住宅にする
家を取り壊さずに維持管理を兼ねつつ、家賃収入を得られます。
この場合は、物件の管理運営に費用と手間がかかります。

売却する
管理の手間や費用がなくなり、現金が手に入ります。
その一方で、思い入れのある家を手放すことや、売却のための諸経費や税金がかかる点を忘れないでおきましょう。

更地にする
建物の管理が必要なくなり、活用の幅が広がります。
ただし、家屋の撤去費用がかかることと、固定資産税が上がる点にご注意ください。

事業を営む
新たな資産を形成できて収入を得られます。
一方、傷んだ部分の修繕や事業に合わせた改修費用が必要であることや、顧客がつかない場合は収入を得られない可能性があります。

空き家活用の具体例

ここからは、空き家活用のより具体的な事例についてご紹介していきましょう。

賃貸物件としての活用事例

戸建て賃貸
家屋の解体や大規模な改修工事をおこなわずに空き家を活用する方法の一つに、戸建て賃貸があります。
大規模な工事が不要であるため、初期費用はあまりかかりませんし、賃料を高めに設定することができるので、利益を得やすい活用方法と言えるでしょう。
空き家を戸建て賃貸として貸し出す際に鍵となるのが、不動産管理会社探しです。
賃貸希望者を見つけられるかは管理会社の力によるところも大きいため、管理会社選びは慎重におこないましょう。

マイホーム借り上げ制度
マイホーム借り上げ制度では、一般社団法人である移住・住み替え支援機構が50歳以上の方のマイホームを借り上げてくれます。
マイホームに限らず、一定の条件をクリアしてさえいれば、空き家に対しても制度が適用されます。
この制度では、移住・住み替え支援機構が希望者のマイホーム・空き家を借り、賃貸希望者に貸し出してくれるため、賃貸経営は移住・住み替え支援機構に一任できることが魅力です。
入居者を獲得できれば、その方が退去しない限り、家賃の85%を受け取れますし、空室の際にも保証賃料を受けることができます。
通常の賃貸経営に比べて、手間やリスクを軽減できる方法と言えるでしょう。

シェアハウス
また、空き家の立地が賃貸需要の高い都市部であれば、シェアハウスを経営するのもよいでしょう。
シェアハウスもまた、完全に空室となるリスクは少なく、複数の入居者から家賃を得られるために、通常の賃貸経営よりも成功しやすい活用方法と言えます
また、成功のカギとなるのは、年代や性別、テーマなどシェアハウスのコンセプトを決めた上で、テーマに合った改修・改築工事や宣伝をおこなうことでしょう。

介護施設
また、安定的な収入を望むのであれば、物件をデイサービスやグループホームなどの介護施設として貸し出すのも選択肢の一つです。
建物を丸ごと介護事業者に貸し出すわけですから、比較的安定した家賃収入を期待できるはずです。

セーフティネット住宅
セーフティネット住宅とは、高齢者や子育て世帯、障がい者、低額所得者などの住宅確保要配慮者の入居を受け入れることを表明し、登録した住宅のことです。
セーフティネット住宅として登録するためには、床面積や耐震基準など様々な要件をクリアする必要がありますが、入居先が見つかりにくい賃貸希望者を受け入れるため、空室リスクは低くなるでしょう。

サテライトオフィス
サテライトオフィスとは、本社周辺に立地するオフィスのことで、近年では企業が地方の空き家をサテライトオフィスとして借りるケースが増えています。
インターネットなどの通信環境が整っていることが条件となりますが、コロナ禍においてますます需要が増えているタイプの物件であると言えます。

空き家を解体して活用する事例

駐車場
駐車場経営は比較的少ない初期費用で始めることができ、商業向けの立地でなくても需要が見込める可能性があります。
ただし、駐車場は住宅用地として認められないため、固定資産税の軽減措置を利用できず、大幅な利益は見込めません。

賃貸住宅
空き家があるのが住宅需要を見込めるエリアであれば、空き家を解体して、賃貸アパート・マンションなどの賃貸住宅を建設することもできます。
ただし、工事費用をはじめとした初期費用は高額となることが多いため、そのエリアの住宅需要を見極めてから着手したほうがよいでしょう。

活用できそうにない空き家はどうする?

長期間の放置により活用できそうにない空き家は、少しでも早く手放すことを考える方がよいでしょう。
時間の経過が進むにつれて、冒頭で挙げたようなトラブルが起きる可能性が高まっていきます。
仮に活用できそうでも、費用がかかりすぎたり将来の見通しが悪かったりするなら、売却する方が結果的に良い場合もあるかもしれません。
最適な活用法は環境や立地などによってで異なるので、可能であれば、空き家になる前に家族で話し合っておくことが大切です。

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まとめ

空き家を何もせずただ放置し続けることは、さまざまなトラブルを引き起こし、誰一人得をしません。
何かしら活用するのか、そうでなければ売却や解体などの方法で空き家を手放す方がおすすめです。
そして空き家の活用には良し悪しがあるので、総合的に判断して適した方法を検討してみましょう。
もし、自分では解決できないと困っているなら、専門家にアドバイスをもらいましょう!
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