マイホームを所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかって大変ですよね。
誰も使わなくなった空き家においてもマイホームと同じように税金がかかり、空き家管理をおこなう上で大きな負担になっているケースも少なくありません。
誰も住んでいない家を相続して管理するだけでも大変で、年に数万円~数十万円もかかる税金の支払いはなるべく避けたいでしょう。
空き家を売却すれば、毎年の固定資産税等の維持費に悩む必要はなくなりますね。
ただし、空き家の売却時は利益に対して譲渡所得税が課されます。
そこで今回は、空き家の売却時にかかる譲渡所得税を軽減するための特例として「3,000万円の特別控除」の概要や適用条件、改正点について解説いたします。
ぜひ、参考までにご覧ください。
空き家に関する税金を安くする特例って何がある?
前述のとおり、空き家の維持にかかる税金は固定資産税のほか、市街化区域内に物件を所有している場合は都市計画税も支払わなければなりません。
固定資産税は、所有する空き家の課税標準額に対して1.4%の標準税率が課されます。
税率は空き家がある地域の自治体によっても異なり、標準税率よりも高い1.5%や1.6%の自治体もあります。
都市計画税においても自治体によって税率が異なりますが、課税標準額に対して0.3%が上限(制限税率)として定められています。
ちなみに、課税標準額については固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書などで確認できますよ。
固定資産税は住宅用地の特例があり、面積200㎡以下の部分は課税標準額を6分の1に減額、200㎡を超える部分は3分の1に減額する軽減措置があります。
都市計画税についても住宅用地の特例があり、面積200㎡以下の部分は課税標準額を3分の1に減額、200㎡を超える部分は3分の2に減額されます。
ただし、空き家が古くなったからと解体した場合は、住宅用地の特例は使えません。
「それならば、空き家を売ってしまえば固定資産税や都市計画税を支払わなくて済む」と考える方も多いでしょう。
たしかに、固定資産税と都市計画税は不動産を所有している方にかかる税金なので、空き家を売って手放したらそれ以降はかかりません。
しかし、冒頭でも述べたとおり空き家売却時に売却利益が発生した場合は、譲渡所得税という税金が課されます。
そんな空き家の譲渡所得税の負担を軽減するために作られた制度が「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の特例は、相続または遺贈により取得した空き家を2016年4月1日~2023年12月31日までの間に売却した方が対象となります。
この特例が適用されると、売却利益が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかからず、かなりの節税となりますよ。
関連記事:空き家売却で損をしないために知っておくべき譲渡所得税の計算方法
空き家の譲渡所得税の特例を受けるために満たすべき条件
では実際に、被相続人の空き家における譲渡所得税の特例を受けるためにはどうすれば良いのか気になるところでしょう。
まずは、ご自身が所有する空き家が特例の対象となる物件か確認する必要があります。
特例の対象となる空き家とは?
特例の対象となる空き家の条件には次のようなものがあります。
●1981年5月31日以前に建てられた家であること
●区分所有建物(マンションなど)ではないこと
●相続の開始直前において被相続人以外に居住をしていた方がいない
特例の対象が1981年5月31日以前に建てられた家となっているのは、旧耐震基準だからです。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除は、古くて倒壊の危険性が高い空き家の発生を抑制するための特例措置として設けられた制度です。
そのため、旧耐震基準の古い空き家を特例の対象としているのです。
ちなみに、特例を受けるには建物を解体して敷地のみを売却するか、耐震基準を満たすリフォームをしてからの売却でないといけません。
ただし、耐震基準を満たしている空き家の場合はそのまま売却しても特例が受けられますよ。
また、3つ目の条件は「被相続人が亡くなる直前まで1人暮らしをしていた家」という意味になります。
なお、要介護認定等を受けて被相続人が老人ホームなどの介護施設に入所していて家を空けていた場合も対象となりますよ。
特例の適用を受けるための条件
空き家の譲渡所得税の特例を受けるためには、以下の3つの条件も満たす必要があります。
●空き家を相続した日から3年後の12月31日までに売ること
●相続してから売却時まで事業用・賃貸用・居住用のいずれでも使われていないこと
●売却価額が1億円以下であること
たとえば2019年12月1日に相続が発生した場合は、2022年12月31日までに売却する必要があります。
また、相続してから売却時まで空き家が使われていないことも条件となります。
さらに、売却価格も1億円以下という条件がありますのでご注意ください。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例が改正された?
ところで「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」ですが、実は2019年度の税制改正で改正がされています。
改正点は以下の2点です。
●特例の適用期間が2023年12月31日までに延長
●空き家の所有者が老人ホームなどに入居していた場合も特例の適用対象
もともと「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の特例は、2019年12月31日まででした。
それが、改正により4年間延長となっています。
とくに大きな改正ポイントは、空き家の元所有者である被相続人が老人ホームなどに入居していた場合も特例が適用されるようになったことでしょう。
なぜなら、今までの特例では相続開始直前まで元所有者の被相続人が住んでいた家屋でないと適用対象外とされていました。
しかし高齢化社会が進む現代では「子どもや孫たちの世話になるつもりはない」と決めて自ら老人ホームなどに入居し、最期を自宅以外の場所で迎える方も少なくありません。
実際に、国土交通省が2014年に実施した調査(平成26年空家実態調査)でも、相続開始直前に老人ホームなどに入居していた被相続人の割合は、14.4%との結果が出ています。
そうした時代背景を考慮した結果、相続開始直前まで被相続人が住んでいなかった空き家であっても、老人ホームに入居するなどの特定の事由に該当する方については、3,000万円特別控除の特例が受けられるように改正されました。
ただし、特例適用期間は2022年4月時点の法令だと「2023年12月31日まで」となっておりますので、空き家の売却を検討中の方はお早めにご決断ください。
また、特例を受けるには売却した年の翌年に確定申告が必要です。
そのため、確定申告の時期に申告を忘れないようにお気をつけください。
まとめ
今回は、空き家の売却時にかかる譲渡所得税を軽減するための特例として「3,000万円の特別控除」の概要や適用条件、改正点について解説いたしました。
都市部でも空き家問題に頭を悩ませる方々が増えている昨今、2019年度の特例の改正は、空き家問題を改善するための大きなきっかけとなるかもしれません。
今回解説した「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の特例は、年々増加する空き家への対策について、国が体制を整えている今だからこそ利用できる特例です。
適用できる期間は2023年12月31日までのため、相続をきっかけに空き家を所有していて維持費に悩んでいる方は、ぜひこの記事を参考に空き家の売却をお早めにご検討ください。
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