空き家を賃貸として活用するなら減価償却費で節税しよう!

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税金
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空き家の減価償却費を計算する


空き家を壊さずに活用する定番の方法の一つに、賃貸にする方法があります。

空き家を賃貸にすると家賃収入を得られて、しかも人が住むことで風通しや通水・掃除などが自然に行われるため、家も劣化しにくくなるというメリットがありますよね。

そして空き家を賃貸にする時、重要なカギとなるのが「減価償却」です。

減価償却費は節税につながる必要経費の一つです。

 

これから空き家を賃貸として活用したいと考えている人は、空き家活用の効果を十分に発揮できるよう、減価償却のポイントを押さえておきましょう!




空き家を賃貸にする時のポイントとなる減価償却費とは?


減価償却費とは必要経費の一つで、毎月支出していない費用を経費として計上できます。

一般的な経費は、経費処理に領収書などからの詳細支出内容を必要としますが、減価償却費は、取得した固定資産における取引金額を申告すれば、毎年一定額を経費処理できるんです!

ちなみに減価償却資産とは、時間に比例して価値がなくなることに加え、購入価格が10万円以上の固定資産をさします。

不動産は購入金額が高額となるので、それに伴って減価償却の申請額も多くなります。


また、減価償却費の申告には確定申告が必要です。

申告の際は自営業者の多くが利用する「青色申告」を選び、青色申告の10万円の基本控除を一緒に受けましょう。

青色申告は、青色申告承認申請書を1枚追加するだけで申請でき、給与所得との収入合算ができますよ。




空き家を賃貸にする時に減価償却がメリットとなる理由


空き家を賃貸活用して減価償却するメリットは、月々の支出がないにもかかわらず、支出があるものとして控除を受けられる点です。


減価償却の対象は、物件の取得費用だけでなくリフォーム費用を含む場合もあるため、高額な経費を計上できるんですよ。

建物の構造や築年数などによって計上できる数値は変わってきますが、償却費をそのまま現金として手元に残せるメリットを使わないわけにはいきません。

ただし、償却可能限度額は取得額の95%と決まっています。

例えば、1,000万円で住宅を取得したら、計上できる合計額は最大で950万円までとなります。

 

もし空き家にそれ以上の価値がまだ残っていたとしても、上限額以上の償却費は計上できませんので注意してください。




空き家を賃貸にしても土地は減価償却対象外


空き家を賃貸に出そうか考えている人の中には、「空き家の建っている土地も減価償却できると良いな」と思う人もいるでしょう。

しかし残念ながら、土地は対象外です。

 

基本的に減価償却資産は、時間の経過とともに価値が減るモノを対象としています。

土地は経年劣化するわけでもなく、時間と価値が比例していきませんので、対象外となるわけです。

同じく借地権など、土地に関する権利も対象にはなりません。


減価償却は、資産価値が落ちていくものに支払った取得原価に対して費用配分を受けられると覚えておきましょう。




空き家を賃貸にした時の減価償却費を少しでも多く計上するには?


減価償却費は少しでも多く計上した方が節税となり、空き家の有効活用にもつながります。

先ほど挙げたように、土地は減価償却対象外ですので、不動産取得額のうち建物の費用の割合が多ければ多いほど、減価償却費も多く計上できます。

 

また、償却費を計算する際に使う償却率は建物の耐用年数が短いほど低くなります。

不動産の耐用年数は売却額と比例するので、売却することを検討していないのであれば、賃貸にして控除を受けることをおすすめします。

 

ちなみに、一般的な減価償却の計算式は「建物の取得価額×耐用年数に応じた賠償率」です。

この計算は定額法と呼ばれており、償却費が毎年一定額となります。

減価償却計算は、建物費用と設備費用を分けて計算する必要がありますが、どちらにも定額法を利用できます。




賃貸中の空き家が空室の時も減価償却費を計上できるのか?


空き家を賃貸にしても、ずっと満室というわけではありません。

もし借手がいない場合でも、いつでも賃貸できる状態として建物管理ができていれば、空室期間中でも減価償却費を計上できるんです!

ただしこの場合、管理状態を客観的に証明する必要があるので、空き家管理を行う不動産会社に入居者の募集や管理の依頼をすることをおすすめします。

 

本来は、不動産所得など収入が生じる資産に対して必要経費を処理できるのですが、その判断方法はさまざまです。

空室の期間や理由、住宅の状態など、管理方法によって減価償却対象として扱われるかどうか判断されるので、ぜひ覚えておいてくださいね。




まとめ


空き家で賃貸活用を検討中の方は、減価償却のことを知って、もっと前向きに考えられるようになったのではないでしょうか。

賃貸に出すと空室による収益の損失などに注目してしまいますが、減価償却を上手く利用すると、空き家活用がしやすくなるでしょう。

 

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