空き家を相続した場合、人が住まない家であっても相続税や固定資産税など、さまざまな税金がかかります。
その税額は家屋や敷地に対する相続税評価額によって変わりますが、相続した家屋が空き家だった場合はどうでしょうか。
ただでさえ、マイホームの住宅ローンの返済や固定資産税の支払いで大変なのに、もう誰も住んでいない家の分まで税金を払わなければならないとなると大変ですよね。
そこで今回は、空き家を相続した場合にかかる税金や、売却時にかかる税金の軽減措置の特例、特例の有無による税金の差額について解説します。
ぜひ、参考までにご覧ください。
空き家と敷地の相続にかかる税金とは?
まずは、空き家と敷地を相続したときにどれくらいの税金がかかるか気になるところでしょう。
実は空き家を相続した場合は、人が住んでいた家を相続したときよりも相続税が高くなります。
被相続人が亡くなる直前まで住んでいた家であれば小規模宅地等の特例が適用されて、敷地のうち330㎡までの部分の相続税評価額を80%減額することができます。
しかし、被相続人が空き家として所有していた物件を相続した場合は、上記特例が使えません。
被相続人が老人ホームに入居していたなどの理由で空き家となっていた場合は、小規模宅地等の特例が適用となる可能性があります。
相続税の計算方法
相続税の計算方法は以下のとおりです。
相続税額=(相続財産額-基礎控除額)×相続税率
相続財産額は、不動産含めすべての相続財産額になります。
相続税における不動産の評価額は土地か建物かで異なります。
土地(敷地)については、路線価方式か倍率方式のどちらかによって評価額を算出します。
路線価方式の計算方法は以下のとおりです。
土地の評価額=路線価×面積×補正率
路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの評価額のことをいい、国税庁のホームページで確認できます。
補正率は奥行きが長いなどの特殊な宅地に対してかかり、こちらも国税庁のホームページで確認できます。
倍率方式の計算方法は、以下のとおりです。
土地の評価額=固定資産税評価額 × 国税局長が地域ごとに定める倍率
建物については、固定資産税評価額を元に算出されます。
相続税の基礎控除額
相続税は、基礎控除額を超える相続財産の金額に対して課されます。
基礎控除額の計算式は以下のとおりです。
基礎控除額=3,000万円+(600万円×相続人数)
たとえば、相続人が1人の場合は3,600万円が基礎控除額として相続財産から引かれます。
また、相続税率は相続財産に応じて10%~55%となりますよ。
相続した空き家と敷地の売却時にかかる税金の軽減措置とは?
続いては、相続した空き家と敷地を売却したときにかかる税金の「軽減措置の特例」について解説します。
この特例は、年々増え続ける空き家を少しでも減らそうという目的で国が制定したもので「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」といいます。
対象者は空き家の相続人で、相続した家屋と敷地を売却または更地にして敷地を売却する方になります。
対象の家屋については一戸建てのみで、売却時の譲渡所得税につき、最大3,000万円まで控除可能です。
そのほかの適用要件は以下のとおりです。
家屋と敷地に関する要件
軽減措置の対象となる家屋と敷地の主な要件は以下のとおりです。
●相続する直前まで被相続人(財産を譲った方)が住んでいたこと
●相続する直前に被相続人以外に住んでいる方がいなかったこと
●1981年(昭和56年)5月31日以前に建てられた家であること
●相続してから売るまでの間に事業用・賃貸用・居住用として使用していないこと
なお、空き家を取り壊して敷地だけを売る場合は、相続から空き家の取り壊しまでの間に事業用・賃貸用・居住用に使用されていないことが要件となります。
さらに、更地にした敷地を売るまでの期間も事業用・賃貸用・居住用として使用していないことが条件です。
特例適用期間に関する要件
軽減措置の特例が適用となるのは、以下の2つの期間に当てはまる場合のみとなります。
●相続した日を起算日としてその日から3年後の12月31日までに売ること
●平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売ること
売却するときに関する要件
売却するときは、以下の要件を満たす必要があります。
●売却価額が1億円以下
●家屋の売却は新耐震基準に合うようにリフォームされていること
以上が、空き家となった家屋と敷地を売る際に、譲渡所得税に対して適用できる軽減措置の特例の要件です。
そのほかも細かい適用要件があるため、詳しく知りたい方は国税庁ホームページにてご確認ください。
空き家と敷地を売却する時に特例の有無でどのくらいの差額がある?
では実際に、前章でご紹介した軽減措置の特例が適用されるかどうかで課される譲渡所得税がどのくらい変わるのか気になるところでしょう。
最後に「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」が適用される場合とされない場合の差額を解説いたします。
まずは、譲渡所得税の計算方法をご紹介します。
「譲渡所得」の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
譲渡価額とは、売却金額のことを指します。
取得費と譲渡費用は、売却した空き家の取得にかかった費用と売却時にかかった仲介手数料などの費用のことです。
相続した空き家を購入した時の取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%を取得費として計算します。
家屋を取り壊して更地にして売る場合は、取り壊しにかかった費用を譲渡費用として計算することができますよ。
ちなみに、上記計算で算出された金額が0円以下だった場合は、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得がある場合は、譲渡所得の金額に所得税と住民税、復興特別所得税を掛けて譲渡所得税を算出します。
税率は、相続した空き家と敷地の所有期間によって以下のとおり異なります。
●所有期間が5年未満:39.63%
●所有期間が5年以上:20.315%
なお、所有期間は被相続人が空き家を購入したときから引き継いで数えます。
この点を踏まえて、下記の条件で特例措置がある場合とない場合の税金の違いを比べてみましょう。
●1981年1月建築の空き家
●被相続人の所有期間15年
●譲渡費用(家を売るためにかかった費用)100万円
●取得費不明
●1,000万円で売却
軽減措置の特例が適用された場合の譲渡所得税は以下のとおりです。
(1,000万円-50万円-100万円-3,000万円)×20.315%=0円
反対に軽減措置の特例が適用されなかったときの譲渡所得税は以下のとおりです。
(1,000万円-50万円-100万円)×20.315%=172万6,775円
このように、軽減措置の特例による3,000万円の特別控除があるのとないのとでは、税金に大きな差額が発生します。
そのため、相続した空き家を売却する際は、軽減措置の特例が適用できるか事前に確認しておいたほうが良いでしょう。
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まとめ
今回は、空き家を相続した場合にかかる税金や、売却時にかかる税金の軽減措置の特例、特例の有無による税金の差額について解説しました。
人が住んでいない空き家を相続した場合も相続税が発生します。
また、相続した空き家を売却する際は、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税については「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」が適用された場合、譲渡所得から最大3,000万円控除することができますよ。
ご自身が相続した空き家が特例の適用対象かどうかについては、ぜひこの記事を参考に調べてみてください。
より詳しい内容については、国税庁ホームページでご確認ください。
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